30.04.2026 - 21:40
Dijous es va publicar al Butlletí Oficial de l’estat espanyol (BOE) la derogació del decret llei que permetia de prorrogar dos anys més els contractes de lloguer que caduquen abans del 2028. Les pròrrogues ja sol·licitades, amb tot, mantenen la validesa si es compleixen els supòsits prevists. Ara, el marc legal ha tingut efectes en milers de contractes a tot l’estat i ha desaparegut en poc més d’un mes. Aquesta excepcionalitat ha originat dubtes jurídics. VilaWeb ha parlat amb advocades dels bufets Espinet Advocats i Col·lectiu Ronda per mirar de resoldre’ls.
D’entrada, cal explicar què deia el decret llei i què possibilitava. Incloïa dues mesures clau: la pròrroga extraordinària dels contractes de lloguer d’habitatge habitual per un màxim de dos anys i la limitació extraordinària de l’actualització anual de la renda, que no podia superar el 2% fins al 31 de desembre de 2027 encara que no hi hagués acord entre les parts.
La pròrroga extraordinària era possible en els casos del lloguer de l’habitatge habitual amb un contracte en què el període de pròrroga obligatòria o de pròrroga tàcita s’acabés abans del 31 de desembre de 2027. L’obligatòria és el dret del llogater d’allargar el contracte any a any fins a la durada mínima legal, si així ho vol; i la tàcita és la que s’aplica si cap de les parts no manifesta el contrari una vegada ja s’ha complert la pròrroga obligatòria.
La pròrroga extraordinària que habilitava el decret era obligatòria. El llogater l’havia de demanar de manera explícita i el propietari l’havia d’acceptar i mantenir els termes i les condicions del contracte en vigor. Ara, el decret permetia no aplicar la pròrroga si el propietari havia comunicat, dins els terminis legals, la necessitat d’ocupar l’habitatge per a ell mateix o familiars directes. Tampoc no s’aplicava si hi havia un acord entre les parts amb unes altres condicions o un nou contracte, si es pactava una renovació amb un preu de lloguer més baix o si les circumstàncies s’adeien a les que descriu l’article 10.3 de la llei d’arrendaments urbans, d’aplicació preferent. Aquest article permet una pròrroga extraordinària de tres anys en alguns casos, per sobre dels dos que preveu el decret.
Què passarà ara?
La llei ha estat en vigor entre el 22 de març i el 29 d’abril. Tota pròrroga que es demani ara d’acord amb el decret llei no té validesa, però les sol·licitades durant aquell període, sí.
En això estan d’acord tant Montse Serrano, advocada del Col·lectiu Ronda, com Mireia Espinet, del despatx Espinet Advocats. Alguns juristes han argumentat aquests dies que la pròrroga només podia tenir efectes sobre contractes que expiraven durant el mateix termini que ha estat en vigor el decret. Però sobre això, Espinet és clara: “Qui ha exercit els drets mentre la norma estava en vigor, els ha adquirits.” I aquest dret, afegeix, neix amb la sol·licitud, independentment de si el propietari hi ha respost o no.
Servien les sol·licituds preventives?
Durant el mes i escaig que el decret ha estat en vigor, entitats com el Sindicat de Llogateres han promogut activament que tothom a qui se li acabés el contracte abans del 2028 demanés la pròrroga extraordinària. De bon començament van veure clar que el decret no s’aprovaria per l’oposició de Junts, de manera que van voler aprofitar el mes en vigor per a aconseguir tantes pròrrogues de lloguers com fos possible.
Però, segons Espinet, aquesta estratègia topa amb un obstacle. Considera que, analitzant el decret al costat de la llei d’arrendaments urbans, demanar una pròrroga només té sentit si el contracte s’extingeix. Així doncs, creu que és un element clau que el propietari hagués avisat de la voluntat de no renovar el contracte, amb els quatre mesos d’antelació que marca la llei. “Si no, no podem parlar de finalització, perquè el llogater té dret d’una pròrroga tàcita de fins a tres anys. Per tant, només té sentit sol·licitar la pròrroga extraordinària si ja saps que el contracte s’acabarà”, diu.
És a dir, segons la seva interpretació, només s’haurien prorrogat els contractes en què ja s’havia explicitat que el propietari volia extingir-los. Una lectura que Serrano refusa del tot, perquè remarca que cal fer una interpretació literal d’allò que diu el decret. Com que no diu enlloc que calgui que el propietari hagi notificat la voluntat de no renovació, el llogater pot actuar de manera preventiva.
La literalitat del decret és clara: en aquells contractes en què s’acabi el període de pròrroga obligatòria abans del 31 de desembre de 2027, o en què s’acabi el període de pròrroga tàcita, s’hi aplicarà –prèviament a la sol·licitud de l’arrendatari– una pròrroga extraordinària per terminis anuals i fins a un màxim de dos anys addicionals. “Amb una interpretació literal de la llei es pot defensar que no cal que t’hagin comunicat que no et renoven el contracte“, diu Serrano.
Tot i la discrepància, Espinet és pragmàtica i recomana als propietaris d’arribar a un acord amb els llogaters abans d’intentar de resoldre les disputes als jutjats: “És més eficient d’acceptar una pròrroga negociada que no pas litigar cinc anys.”
Es pot demanar la pròrroga amb l’article 10.3?
En els models de carta que el Sindicat de Llogateres proposava d’enviar per burofax no sols es demanava la pròrroga del lloguer d’acord amb el decret llei. També se sol·licitava d’acord amb l’article 10.3 de la llei d’arrendaments urbans, que es va introduir amb la reforma pel dret de l’habitatge aprovada el maig del 2023.
Aquest article preveu una pròrroga extraordinària de tres anys després de l’obligatòria i la tàcita, només si l’habitatge és en una zona del mercat residencial tensat. El decret deia que, en cas que un llogater pogués demanar la pròrroga tant pel decret com per l’article 10.3, guanyava el 10.3, que protegeix durant un any més el llogater.
Però Espinet considera que aquest article encara no és aplicable. Bàsicament, perquè no ha passat prou temps d’ençà que va entrar en vigor, el 26 de maig de 2023. Argumenta que, sense una disposició a la llei que n’especifiqui la retroactivitat, la norma no pot afectar contractes previs, sinó tan sols els que s’han signat posteriorment. I, tenint en compte que els contractes ara són de cinc anys o set com a mínim (segons si el propietari és una persona física o jurídica), encara no es pot pretendre d’accedir a la pròrroga extraordinària de l’article 10.3. Segons aquesta visió, les primeres sol·licituds reals de la pròrroga no es podran començar a veure fins al 2028, quan caduquin els contractes signats després de l’entrada en vigor de la llei.
Contràriament, Serrano defensa que el decret llei resol el dubte interpretatiu quan estableix que la pròrroga de dos anys del decret és incompatible amb la del 10.3, que té caràcter preferent. Un aclariment que no tindria cap sentit si el 10.3 no tingués efectes retroactius, perquè el decret arriba a protegir fins al 31 de desembre de 2027 i els nous contractes no s’acabaran fins al maig del 2028, pel cap baix.
“Hi havia aquesta discussió, però aquest decret llei ens ho ha aclarit”, diu Serrano. Tot i això, encara no hi ha jurisprudència establerta i es pot donar el cas que un jutge resolgui aquesta discrepància entre llogater i propietari en un sentit i un altre, en canvi, opini el contrari.
Embolic jurídic
El part complicat de la pròrroga extraordinària dels lloguers ja anticipava el conflicte jurídic actual. El PSOE no el volia aprovar amb l’argument que no tenia cap viabilitat per la negativa de Junts i que no calia arriscar-se a una derrota política. Tot i això, Sumar va forçar un torcebraç i els seus ministres es van negar a entrar a la reunió del consell de ministres que havia d’aprovar les mesures de resposta a la crisi energètica per la guerra de l’Iran.
La solució va ser dividir les mesures en dos decrets: l’un amb mesures socials –que es va aprovar amb facilitat– i l’altre amb la pròrroga dels lloguers. Malgrat que van escenificar una campanya de pressió a Junts, tant Sumar com les entitats de defensa de l’habitatge tenien coll avall que el decret tindria una vida curta. Però van veure una finestra d’oportunitat per a millorar les condicions de milers de llogaters durant el període que fos vigent.
La contrapartida ha estat l’excepcionalitat de crear un marc jurídic amb un mes de durada i els dubtes interpretatius que hem comentat. No hi ha xifres oficials de quanta gent ha demanat la pròrroga del contracte de lloguer durant el termini que ha estat en vigor, però el Sindicat de Llogateres explica que el seu model de burofax s’ha descarregat més de 4.000 vegades. Cal sumar-hi els enviats directament als seus 6.000 afiliats i els procedents de la web de Poder Llogater, enllaçada des de les entitats pel dret de l’habitatge del País Valencià i les Illes.
