La febre de l’habitatge dispara compra-vendes i preus

Divendres de la setmana passada, l’INE feia públiques les dades del nombre de compra-vendes d’habitatges del mes de març. I la veritat és que són espectaculars. A tot l’estat espanyol, han crescut d’un 40,6%, en termes interanuals, i, a Catalunya, el creixement ha estat encara més alt, del 52,2%. Això vol dir que es compleixen les previsions que es feien a final de l’any passat, quan s’augurava una activitat molt positiva. De moment, doncs, l’any 2025 ha començat donant continuïtat al 2024 en relació amb l’evolució favorable de l’activitat immobiliària, ha registrat nous increments en compra-vendes d’habitatge i ha assolit nivells màxims d’ençà del 2007.

Aquest matí, el Col·legi Oficial d’Agents de la Propietat Immobiliària (COAPI) de Barcelona ha presentat el seu informe trimestral sobre el mercat immobiliari català del primer trimestre. I, com era d’esperar, després de saber les xifres de l’INE, no ha sorprès que el to de l’informe fos molt positiu, igual com les conclusions per als mesos vinents.

El fet més destacat és que el primer trimestre del 2025 s’han registrat gairebé 30.000 operacions de compra-venda d’habitatge (el 66% de les quals, a la demarcació de Barcelona), amb un increment sobre el passat trimestre de l’11%, i amb un del 22,5% respecte del mateix trimestre del 2024. Aquests resultats ens situen en nivells màxims d’ençà de mitjan 2007 i superen amb escreix l’anterior màxim, aconseguit el tercer trimestre del 2022. En conseqüència, és el millor trimestre dels darrers disset anys i mig.

Quant als resultats interanuals, s’han situat en les 104.179 compra-vendes, per sobre del trimestre precedent (98.732). Respecte dels dotze mesos precedents, s’acumula un creixement del 15%, i s’intensifica la tendència ascendent en relació amb el trimestre precedent (7,6%). Així, doncs, el mercat immobiliari residencial de Catalunya manté la seva fortalesa, i dóna lloc a un impuls addicional respecte dels nivells d’activitat previs.

El portaveu del COAPI, Carles Sala, diu: “Com vam comentar fa uns mesos, enguany farem un salt important, i superarem el llistó de les 100.000 compra-vendes anuals. De moment, el primer trimestre ja ho hem fet i jo espero que, en els mesos vinents, el mercat mantingui el ritme mostrat fins ara… si el senyor Trump ens deixa, és clar.”

Un dels factors que juga a favor d’aquesta revifada del mercat és el preu a la baixa del diner. El nombre d’hipoteques sobre habitatge a Catalunya durant els darrers dotze mesos (tancament el febrer del 2025) ha estat de 70.551, amb una millora interanual de l’11,2%, i el volum de recursos destinats a finançament hipotecari sobre habitatge, el darrer any, ha superat els 11.868 milions d’euros, amb un ascens interanual del 16,7%. Pensem que el tipus d’interès mitjà dels nous crèdits hipotecaris ha estat del 3,15%, amb una millora trimestral substancial (3,36% en el quart del 2024), i és previsible una continuïtat en la tendència descendent durant els trimestres vinents. En termes reals (el nominal menys la inflació), aquests tipus no arriben a l’1%, la qual cosa vol dir que endeutar-se a aquests nivells és una ganga.

Avui, quan falten set sessions per a tancar el mes, la mitjana de l’Euríbor cotitza al 2,05%, i els analistes financers pensen que la cosa més probable és que tanqui el maig amb un valor mensual mitjà entre el 2,07% i el 2,10%. Serà un registre sensiblement inferior al de fa sis mesos i un any, de manera que els hipotecats a tipus variable amb revisió amb l’euríbor de maig notaran una bona rebaixa de les quotes.

És una dada important que, segons que apunta l’informe, fa que els indicadors d’accessibilitat hagin registrat una certa estabilitat durant el darrer trimestre. La quota hipotecària mensual mitjana s’ha situat en els 814 euros, amb un ascens trimestral del 0,7% i un ajust del -0,4% interanual. El percentatge d’aquesta quota respecte del cost salarial ha estat del 32,79%, amb una variació trimestral nul·la i un ajust interanual de -1,2 punts percentuals.

Respecte d’aquesta quota mitjana que no para de baixar, em comenta Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, que davant la compra o el lloguer, veient els nivells actuals d’ambdues alternatives, “molta gent torna a pensar ‘per què he de llençar els diners amb un lloguer si, pagant el mateix, faig un estalvi per al futur amb la meva pròpia casa?’” I explica: “Veiem que, si la família pot ajudar el jove amb l’entrada de la hipoteca, ja tenim un motiu molt important a favor de la compra.” Quant als preus, pensa que la tendència no canviarà ni en el lloguer ni en la compra. “No veig que això hagi de canviar. En el lloguer, hi ha cada vegada menys oferta i més demanda. I no ens en sortim amb l’actitud de les autoritats. I amb els preus de l’habitatge veig un fenomen que fa temps que no veia. Hi ha propietaris que em diuen: ‘Esperaré un temps a vendre perquè crec que els preus continuaran pujant’. És a dir, s’estén la creença que els preus es mantindran a l’alça. No cal dir que l’entrada de poca obra nova també hi ajuda.”

El fet és que el preu per metre quadrat de l’habitatge a Catalunya ha registrat un nou increment durant el primer trimestre, amb una taxa trimestral de l’1,4%, segons l’informe. El preu mitjà ha estat de 2.582 euros/m², amb un increment interanual del 4,5%. Un fet que em sembla important de ressenyar és que, en termes absoluts, el nivell de preus se situa en màxims d’ençà del tercer trimestre del 2010. Per la seva banda, el lloguer, més o menys, es manté amb les restriccions noves imposades per les autoritats. De totes maneres, la cosa més important és que, com a conseqüència, com més va hi ha menys pisos per a llogar. Segons l’informe, s’ha registrat un nou descens trimestral, i al tancament del primer trimestre hi havia 15.183 ofertes de lloguer d’habitatge, enfront de les més de 39.000 que hi havia el febrer de 2021. Queda clar que alguna cosa no es fa bé. El govern insisteix a ajudar la demanda, però el problema real és l’oferta.

“No volem tenir més problemes”, és l’argument que molts propietaris donen quan posen a la venda l’habitatge llogat en acabar el contracte de lloguer, comenta Sala. “Fa un temps, quan hi havia una herència, l’habitatge o els habitatges que quedaven per als hereus es posaven per a llogar. Ara no. Els venen i es reparteixen els diners. Això fa créixer el producte dins el mercat de la compra-venda. De totes maneres, penso que el motiu que el fa créixer més és la compra de reposició, és a dir, la de qui vol comprar un pis per a millorar el seu benestar, aprofitant un finançament barat com l’actual. En canvi, ha desaparegut gairebé del tot l’inversor individual i al mercat pràcticament només hi queda el professional”, afegeix. Recorda que la pujada de l’ITP al 20% per a grans tenidors, el passat febrer, fa que es vagin retirant aquells inversors que compraven per rehabilitar i revendre després a preus més alts els edificis. Creu que és una mala notícia, atès “l’estat millorable en què es troben molts immobles del país, actualment”.

En definitiva, som davant uns mesos en què la pressió demogràfica i la creació de noves llars, per una banda, i una construcció al ralentí, conjuntament amb una retirada dels pisos de lloguer crearan una situació molt semblant a la que hem viscut aquests darrers mesos, la qual cosa tindrà com a conseqüència uns preus a l’alça.