La promesa d’Illa de construir més habitatge es pot convertir en un maldecap polític

El president de la Generalitat, Salvador Illa, ha doblat per sorpresa l’aposta de l’any passat i ha anunciat que vol fer construir més de 210.000 habitatges a Catalunya. Va ser el plat fort del debat de política general, com de l’últim ho havia estat la promesa de fer-ne 50.000, que se sumen a la nova xifra –en total, doncs, 260.000. Una xifra tan ambiciosa com aproximada, segons la informació disponible en aquests moments. Illa, en minoria, travessa un moment incert i delicat a causa de la manca de pressupost, i va triar un anunci que atengués l’accés a l’habitatge, la primera preocupació dels ciutadans. Però més enllà de la xifra, els detalls que hi ha fins ara són més aviat escassos. L’objectiu és que tots aquests pisos es trobin “en alguna fase del procés de producció” d’aquí a cinc anys, però això no vol pas dir construïts i acabats, ni de bon tros, i, de fet, hi ha dubtes raonables sobre què vol dir. 

Uns quants experts consultats per VilaWeb apunten que el pla coixeja. El president diu que cal un canvi de paradigma en urbanisme i ha promès de construir més, i més ràpid, però el camí serà ple d’entrebancs. N’hi ha de més cridaners. El primer és que la velocitat amb què aspira a posar-ho tot en marxa és inaudita en aquest país, on aquests processos solen ser lents. La mitjana de construcció d’habitatges, de moment, és de set anys. El segon és l’escassetat de mà d’obra que té Catalunya en el sector de la construcció, després de la crisi financera del 2008. L’alternativa preferida és la producció industrial. A banda les qüestions operatives, el pla d’Illa pot ensopegar amb tres pedres de caràcter més polític.

El problema del sòl “oblidat” i les disputes locals

Segons l’exposició del president, el govern “ha radiografiat el país pam a pam, poble a poble, ciutat a ciutat” per detectar els espais on es pot construir habitatge. Els han classificat en quatre categories. En la primera, els solars que ja tenen llicència d’obres concedida. En la segona, hi ha tot allò que és aprovat, però hi manquen les obres d’urbanització. En la tercera, hi ha el planejament aprovat, però encara cal fer-hi el projecte d’urbanització i el de reparcel·lació. El suc és a la quarta categoria, en què el govern calcula que hi podrà fer construir entre 118.000 habitatges i 160.000. Per què? Perquè Catalunya és plena de sòl urbanitzable on ni tan sols hi ha el planejament fet, és a dir, els governs municipals no n’han establert formalment els usos: quins carrers hi hauran d’anar, quines zones verdes, quins equipaments públics, quant d’habitatge privat i quant de públic.  

Heus ací el moll de l’os: per què no ho han fet. En la majoria dels casos no ha estat per oblit, sinó perquè hi ha conflictes associats. Ho explica la professora Mariona Segú, investigadora al laboratori THEMA i a la CY Cergy Paris Université: “Hi ha molt de debat sobre què s’ha de fer amb aquest sòl. De posicions ambientals a discussions sobre la distribució d’usos públics que ha de tenir. I és normal, perquè la voluntat de construir-hi entra moltes vegades en contradicció amb uns altres objectius”, encara que estigui tipificat com a urbanitzable. Per exemple, l’oposició de grups de veïns o d’activistes ecologistes, que són recelosos de veure un bloc alçat al solar de davant de casa, o, de vegades, les discrepàncies entre els propietaris d’aquell sòl, que pot estar molt fragmentat. I també, apunta Segú, els horitzons ambientals de la Unió Europea, que demana de reduir a zero l’artificialització de sòl –si construeixes en un sòl, n’has de naturalitzar un altre. “Una altra cosa és que s’hagi assumit que això no s’ha de complir”, diu. 

Els càlculs del govern són poc concrets, perquè no han precisat com s’han elaborat, ni és pública cap llista detallada d’on és tot aquest sòl, més enllà del repartiment per demarcacions. La majoria d’aquests espais pendents de planejament, per exemple, són a Ponent, sense més informació. El cas és que, en molts d’aquests punts, conscients dels conflictes potencials, els batlles han anat ajornant el problema. No tan sols per interessos electoralistes, també per manca de recursos. La doctora Montserrat Pareja-Eastaway, professora de la Universitat de Barcelona i presidenta de la Xarxa Europea de Recerca en Habitatge, ho compara amb la gestió del fon Next Generation: “Són situacions molt diferents, però també passa que hi ha ajuntaments amb menys capacitat de gestió, o que estan al límit, que evidentment volen l’ajuda, però que tindran problemes per a gestionar-la.” 

Potser per això, Illa va voler deixar clar que caldrà treballar “colze a colze” amb els ajuntaments. El govern pot tenir problemes amb el món local perquè la qüestió és espinosa, hi ha eleccions municipals d’aquí a dos anys i, al capdavall, són els ajuntaments que han d’accelerar els planejaments. A més, del discurs del president se’n va desprendre que l’anunci s’havia fet abans d’informar-ne els batlles on hi ha els sectors d’actuació prioritària, perquè va dir que els responsables del Departament de Territori s’hi posarien en contacte a partir d’aquesta setmana entrant. Illa va posar molt d’èmfasi en la diplomàcia: “Ho farem amb ells. No contra ells, no sense ells, sí amb ells. Vull reconèixer el coratge de molts alcaldes. I vull posar de manifest la conscienciació que veig en els alcaldes per a tirar endavant projectes contundents en matèria d’habitatge.” I encara els va advertir: “El govern els escoltarà, però farem habitatge a Catalunya, perquè n’hem de fer.”

El problema del repartiment de beneficis

Un altre aspecte que el govern no ha concretat fins ara és quina part d’aquest sòl és en mans públiques i quina és en mans privades, ni tampoc, és clar, quina porció de la part privada és en mans de grans promotors, bancs i fons d’inversió. No és un aspecte menor, perquè, a diferència del Pla 50.000, pel qual tots els pisos han de ser públics, en la nova xifra estrella d’Illa s’hi barregen habitatges de mercat lliure i de protecció oficial. En molts casos, accelerar la construcció requerirà un diàleg amb aquests actors privats, més enllà del món local. Els propietaris del sòl, en general, són els qui han de pagar les obres d’urbanització –a menys que es facin pactes en un altre sentit. Illa va subratllar en el discurs que els habitatges nous hauran d’anar acompanyats d’equipaments públics nous per a no saturar els que hi ha ara, de manera que el debat sobre l’assumpció del cost serà un dels primers punts de l’ordre del dia. 

Les converses sobre els beneficis, també. El pla del govern és que entre un 40% i un 50% dels habitatges que es facin en el sòl pendent de planejament siguin de protecció oficial. Ja ho estableix la llei, això, i la Generalitat hauria de tenir el poder de fer-ho complir, per bé que no sempre s’acaba complint. “Això s’assembla molt al problema de la norma de l’Ajuntament de Barcelona que obliga a destinar el 30% de les noves promocions o rehabilitacions a habitatge públic. La diferència és que la norma municipal és sobre la ciutat consolidada, i aquesta, sobre el sòl, però en tots dos casos el problema és el mateix: una cosa és fer la llei, i una altra cosa és fer-la complir. La segona part és més complicada. No s’exerceix prou capacitat coercitiva des del sector públic”, diu Pareja. Una de les solucions, suggereix, podria ser de reforçar el sistema d’inspecció per aplicar el règim sancionador. La mateixa consellera d’Habitatge, Sílvia Paneque, va reconèixer que amb la quantitat actual d’inspectors era difícil de fer complir la normativa, i per això se n’han contractat cent de nous, però el procediment és carregós.  

Segons l’investigador Jaime Palomera, de l’Institut de Recerca Urbana de Barcelona, encara hi ha un altre problema de fons, més cultural. “Quan planteges un model d’habitatge protegit que limita el lucre del sector privat, si ho fas sense contrapartides que suposin beneficis importants per a sostenir el seu model de negoci, amb rendibilitats molt altes, normalment et trobaràs que s’estimen més no posar-s’hi”, diu. Segú està d’acord a donar els beneficis que calgui al sector privat mentre es garanteixi clarament que els pisos nous siguin per a ús residencial. “No podem esperar que la gent inverteixi i hi perdi diners. La qüestió és quin ús tindrà l’habitatge. Hem de garantir que tot aquell que es faci nou sigui de protecció oficial de lloguer, no de compra, i permanent. Si per a fer això he de donar beneficis fiscals al promotor o subvencions o comprar el terreny a no sé qui, que es faci”, rebla. 

El govern ha trobat unes quantes maneres de compensar això, per bé que no són aplaudides amb unanimitat. Per una banda, ha triplicat la línia de préstecs de l’Institut Català de Finances per als promotors, de 200 milions l’any passat a 600 milions enguany. Per una altra banda, mitjançant un decret de mesures urgents en matèria d’habitatge i d’urbanisme, s’han simplificat els tràmits per a accelerar la construcció, per exemple, tot habilitant el començament dels fonaments d’unes obres amb un primer permís provisional, abans de la llicència urbanística. Els tècnics discrepen sobre si és una bona mesura per a motivar la producció o, per contra, pot incentivar habitatges de menys qualitat. La tercera mesura és l’augment de la densitat, ço és, que els edificis tinguin més pisos a còpia de fer-los més petits, de manera que el benefici augmenti per als privats i sigui més fàcil de convèncer-los. 

Palomera coincideix amb Pareja i Segú que cal construir més, però destaca que tota l’operació tan sols tindrà sentit si es garanteix que la meitat o més dels nous habitatges són de protecció oficial. “Amb les regles del joc actuals, tal com funcionen les grans promotores, si el 60% de l’habitatge és de mercat lliure i encara els dónes facilitats, ens trobarem una altra vegada en un cercle viciós, típic de la nostra història, entre les immobiliàries, les constructores i els bancs. L’habitatge que faran serà cada vegada més car. El sòl és un bé escàs, l’habitatge es construirà a poc a poc encara que redueixin els tràmits, i les hipoteques que injectaran per a compensar-ho inflaran els preus. L’única manera d’evitar-ho és que la suma d’habitatge públic sigui superior”, diu.  

El problema de la construcció com a solució única

L’aspecte en què més convergeix l’opinió dels experts consultats té més a veure amb el plantejament general del discurs d’Illa. Discrepen que posi l’èmfasi en la construcció com a solució essencial. “Tenim un problema de manca d’assequibilitat, això és evident. Però de vegades sembla que l’única manera de resoldre això sigui construint més. Tot és construir més, construir més, i això neguiteja una mica, perquè quan construeixes més, el sector públic té menys capacitat de control que si renoves, regeneres o rehabilites”, diu Pareja. Segú encara va més enllà: el problema continuarà encara que l’oferta augmenti. “Allò que sol passar quan es construeix és que la demanda s’hi ajusta. Ara mateix parlem de sòl local, però la demanda d’habitatge ja no és local sinó mundial. És molt difícil que més construcció tingui efectes en el preu perquè moltes vegades l’extra de construcció atrau nova demanda”, diu. 

També coincideixen que cal centrar-se en els canvis d’ús. Els immobles de l’estoc actual desviats a usos no residencials s’hi haurien de redirigir. “La clau seria optimitzar els usos i donar els incentius bons als propietaris perquè tan sols els surti a compte donar-los un ús residencial. Com? Amb la tècnica del pal i la pastanaga. La pastanaga serien beneficis fiscals per a posar pisos a lloguer residencial. Ara ja hi ha reducció de l’IRPF. El pal serien més imposts. Per exemple: multiplicar l’IBI per 10 a tots els pisos que no tenen un ús residencial”, diu Segú. Palomera diu que el problema és de model, perquè d’ençà dels anys vuitanta s’ha treballat per convertir l’habitatge en un actiu financer, i que, per tant, caldria canviar les regles del joc. “Als únics llocs on s’ha aconseguit, l’administració ha creat una xarxa d’empreses de lucre limitat que funcionen amb unes regles molt diferents dels promotors privats del mercat lliure, amb marges de beneficis limitats per llei”, conclou.