El Consell General d’Andorra aprovarà avui l’anomenada “llei de desintervenció progressiva dels lloguers”, una reforma clau que marcarà un punt d’inflexió en la crisi de l’habitatge. La norma desmunta gradualment el sistema instaurat el 2019 per contenir l’escalada dels lloguers, basat en la congelació de preus i la pròrroga forçosa de molts contractes.

Segons el govern, la reforma permetrà una transició ordenada cap a un mercat menys intervingut. En canvi, l’oposició i les entitats de defensa de l’habitatge alerten que pot causar un encariment progressiu dels lloguers i una nova onada d’expulsions de residents en un estat on els preus del mercat actual són molt lluny dels contractes antics.

El compte enrere dels 20.000 contractes

La llei afecta el cor del mercat de lloguer andorrà. Prop de 20.000 contractes, d’un total aproximat de 25.000, resten subjectes a les pròrrogues. Aquests contractes, que durant anys han protegit milers de famílies de pujades sobtades o de l’extinció del lloguer, deixaran de ser prorrogats entre el 2027 i el 2030, gradualment.

Els primers contractes que restaran fora de la protecció seran els més antics –i més baixos. L’any vinent sortiran d’aquesta protecció els contractes signats el 2012 o abans i els que tinguin una renda igual o inferior a sis euros per metre quadrat. A partir d’ací, la desprotecció serà progressiva fins el 2030, quan s’hi incorporaran els contractes signats entre el 2019 i el 2021.

La sortida del règim excepcional no implica, tanmateix, que el pis es pugui posar immediatament al mercat a qualsevol preu. La propietat podrà mantenir el contracte prorrogat o donar-lo per acabat. Si després en formalitza un de nou, sigui amb el mateix llogater o amb un altre, haurà de tenir una durada mínima de cinc anys i la renda serà limitada durant aquest període: a tot estirar, fins al 6% anual més l’IPC en els de renda més baixa; en els trams superiors, el límit serà inferior. Després d’aquest primer cicle, els contractes successius ja es regiran pel règim general.

El salt de preus que explica la por dels llogaters

Avui el mercat andorrà es troba totalment partit en dos: els contractes protegits i els nous contractes del mercat lliure. Segons dades del govern, els contractes antics o prorrogats tenen un preu mitjà de 7,8 euros per metre quadrat, cosa que equivaldria a uns 546 euros mensuals en un pis de 70 metres quadrats. En canvi, els nous contractes signats el 2025 ja arriben a 18,19 euros per metre quadrat i tenen una renda mensual mitjana de 1.338 euros. La distància encara és més gran si es compara amb els pisos que avui s’ofereixen al mercat, que tenen un preu mitjà de 27,2 euros per metre quadrat i una renda mitjana de 2.962 euros mensuals.

Aquesta diferència és el nucli del conflicte: molts llogaters que avui poden assumir una renda antiga serien expulsats del mercat si haguessin de pagar els preus actuals.

Per això el problema no és tan sols si el lloguer pot pujar de cop, sinó si moltes famílies que avui paguen rendes antigues podran encarar la nova etapa. Per més que la llei limiti les pujades del primer nou contracte, la pèrdua de la pròrroga forçosa pot deixar-les en una situació molt més fràgil: pot ser que no els renovin el lloguer quan els toqui de sortir del règim excepcional o bé que augmenti acumulativament durant els anys següents.

El cas Mitjavila encén totes les alarmes

El cas dels blocs del carrer del Doctor Mitjavila, a Andorra la Vella, s’ha convertit en un dels exemples més visibles de la incertesa que obre la fi de les pròrrogues forçoses. Els veïns de dos edificis, amb una vintena llarga de pisos, han rebut comunicacions de la propietat en què els comuniquen la voluntat de no renovar els contractes l’any que ve. Molts d’aquests llogaters fa anys, fins i tot dècades, que hi viuen i tenen contractes prorrogats per les mesures vigents d’ençà del 2019.

La propietat ha ofert a alguns residents la possibilitat de signar nous contractes amb rendes molt superiors a les actuals. Segons que han denunciat els afectats, hi ha casos de lloguers d’uns 600 euros mensuals o 700 que passarien a 1.000 o 1.200. Tanmateix, el govern ha remarcat que augments d’aquesta mena no es podran imposar si contradiuen els topalls de la nova llei.

Això no desactiva totalment el conflicte. El cas Mitjavila mostra que la por dels llogaters no és solament pagar més, sinó perdre la seguretat de continuar al pis. Els afectats temen que la nova llei no faci sinó ajornar el problema: que ara impedeixi pujades fora dels topalls legals, però que, amb la fi de les pròrrogues forçoses, els deixi exposats a increments acumulats i a perdre la garantia de renovació.

Una llei sense consens

La norma arribarà al ple sense el suport de cap grup de l’oposició. Concòrdia, el Partit Socialdemòcrata i Andorra Endavant hi votaran en contra. Durant la tramitació parlamentària, la majoria ha acceptat solament una esmena de les quaranta-tres presentades pels grups de la minoria: la proposta d’impedir que persones no residents desenvolupin activitats comercials en habitatges d’ús residencial. Aquestes activitats s’hauran de fer en espais adequats, com ara els locals de cotreball, despatxos professionals o locals comercials.

La resta del text es manté pràcticament igual que el projecte aprovat inicialment pel govern. La majoria i Demòcrates defensen que el marge per a modificar-lo era limitat si es volia preservar l’equilibri entre la protecció dels llogaters i la sortida gradual d’un règim que consideren excepcional. L’oposició, en canvi, diu que la llei afavoreix els propietaris i deixa massa incertesa sobre el futur de milers de contractes.

Un dels punts més discutits ha estat la regulació dels supòsits que permeten de recuperar un habitatge abans o al marge del calendari general. Entre aquestes circumstàncies hi ha la recuperació per a ús propi o per a un familiar fins a segon grau, la realització d’obres importants, la venda a un comprador que hi vulgui establir la residència habitual o la necessitat d’allotjar-hi un treballador d’una empresa propietària de l’immoble.

La controvèrsia s’ha concentrat especialment en l’anomenada trampa del fill: els casos en què un propietari recupera un pis al·legant que el necessita per a un familiar, però després no el destina realment a aquest ús i el torna al mercat a un preu més alt. La llei preveu un mecanisme de control a posteriori i l’enduriment del règim sancionador, però l’oposició ho considera insuficient i reclama més controls previs.

La por d’una “expulsió programada”

El Sindicat d’Habitatge d’Andorra és una de les veus més crítiques amb la reforma. Diu que és una “llei d’expulsió programada” perquè considera que la desintervenció dels lloguers, en un mercat amb preus molt alts, pot implicar pujades inassumibles i l’expulsió silenciosa de milers de llogaters.

Segons el sindicat, el problema no és tan sols la fi de les pròrrogues forçoses, sinó el salt possible entre els contractes antics i els preus dels nous lloguers. La llei limita el primer nou contracte, però no garanteix la permanència dels llogaters ni evita que, amb increments acumulats, els preus s’acostin progressivament als del mercat. A més, aquests topalls, que poden arribar al 6% anual més l’IPC en els trams més baixos, s’apliquen tan sols durant cinc anys. L’entitat alerta que moltes famílies no podran assumir aquesta nova etapa si les rendes antigues s’acosten progressivament als preus actuals, de més de 1.300 euros.

De fet, si es pren com a referència una variació anual de l’IPC del 4,9%, un contracte sotmès al topall màxim es podria encarir prop d’un 11% cada any. Per al sindicat, aquesta dinàmica pot fer insostenible la situació per a moltes famílies i afavorir una substitució progressiva de llogaters per la via de la no-renovació, de la pèrdua de protecció i de l’augment acumulat de les rendes.

El sindicat demana de regular els preus dels lloguers d’acord amb els salaris reals, crear un registre públic de la propietat i un cens d’habitatges, prohibir els desnonaments sense alternativa i posar fi a un model que, a parer seu, converteix l’habitatge en un actiu especulatiu.

La resposta del govern: pisos públics i gradualitat

El govern i Demòcrates responen que la desintervenció dels lloguers no es pot analitzar de manera aïllada, sinó com una peça més d’una política d’habitatge que també inclou la creació d’un parc públic de lloguer assequible, la mobilització de pisos buits, el retorn d’una part dels habitatges d’ús turístic al mercat residencial i ajuts per a facilitar l’accés al primer habitatge.

L’executiu sosté que aquestes mesures han de permetre d’amortir els efectes de la sortida progressiva del règim de pròrrogues forçoses. El full de ruta estableix que enguany 162 famílies ja tindran un lloguer regulat en habitatges públics, una xifra que hauria d’augmentar fins a 650 el 2027.

La tesi del govern és que cal temps perquè aquestes polítiques donin resultats. El cap de govern, Xavier Espot, ha defensat aquests darrers dies que la llei és “protectora i garantista” i que la desintervenció es fa de manera gradual. També ha admès, tanmateix, que la situació de l’habitatge és un problema estructural i que el desgast polític de l’executiu va molt vinculat a aquesta crisi.

L’oposició i el Sindicat d’Habitatge qüestionen que el parc públic pugui créixer amb prou rapidesa per absorbir l’impacte de l’alliberament progressiu d’uns 20.000 contractes protegits. També remarquen que, encara que s’assoleixin els objectius anunciats, el nombre d’habitatges públics continuarà essent petit en relació amb el volum de contractes afectats i amb la tensió del mercat privat.

La crisi de l’habitatge també té un impacte important més enllà de l’estat. La Seu d’Urgell s’ha convertit aquests darrers anys en una sortida residencial per a gent que treballa o ha treballat a Andorra però que no pot assumir els preus del mercat o no compleix els requisits administratius per a continuar-hi residint, fet que estén la crisi a les localitats de la vora i reforça el temor –i més amb la nova llei– que la capital de l’Alt Urgell s’acabi consolidant com a ciutat dormitori.