27.09.2023 - 20:48
|
Actualització: 27.09.2023 - 20:57
Els primers set mesos ha baixat d’un 24% el nombre de préstecs constituïts per a comprar un habitatge a Catalunya, segons l’Institut d’Estatística espanyol (INE). La davallada en valor durant aquest període, respecte de l’any passat, és del 31%, que vol dir uns 2.600 milions d’euros menys.
L’última pujada dels tipus d’interès del Banc Central Europeu (BCE), la setmana passada, la desena consecutiva en poc més d’un any, ha tornat a revifar a l’euríbor. Si bé a l’agost havia fet una lleugera treva, i havia tancat el mes per sota del 4,1%, avui s’ha disparat fins a gairebé el 4,20% en taxa diària, cosa que va en línia amb els màxims anuals i és el nivell més alt d’ençà del novembre del 2008. La mitjana provisional del setembre és del 4,138%. De fet, ja el dia que el BCE va elevar les taxes rectores fins al 4,5%, l’euríbor va donar mostres d’accelerar-ne l’avanç i deixà enrere els seus moviments erràtics durant l’estiu.
És obvi, doncs, que els tipus de l’euríbor continuen afectant les compres d’habitatges, mitjançant la constitució d’hipoteques. Fins ara, cada mes del 2023 les xifres han estat per sota dels corresponents períodes de l’any passat. Precisament aquest matí, l’INE ha publicat les dades del juliol. I resulta que el nombre d’hipoteques sobre habitatges inscrits als registres de la propietat, a tot l’estat espanyol, és de 29.223, un 18,8% menys que el juliol del 2022. El valor de les hipoteques constituïdes sobre habitatges és de 4.190,9 milions, amb un descens anual del 20,9%. En el cas de Catalunya, la davallada és més important. En nombre, han baixat d’un 26% i en valor, d’un 28%.
Avui contextualitzarem les xifres actuals, en el cas català. Hem de partir de la base que el 2022 va ser relativament bo, després d’un 2021 també força bo. Cal pensar que el nombre d’hipoteques de l’any passat gairebé doblava el de deu anys abans (43.000). I, això sí, era menys de la meitat del registrat el 2006, l’últim any del boom (243.000). El punt mínim del sotrac de tots aquests anys, després de la gran crisi, va ser el 2013, amb 30.000 hipoteques constituïdes.
En termes de valor, les dades són semblants. El 2022, l’import de les hipoteques constituïdes ha estat de 13.700 milions, cosa que quadruplicava les del 2013 (3.300) i era la tercera part, si fa no fa, del 2006 (41.300). Totes aquestes xifres prèvies són per a entendre que els dos últims anys el mercat s’havia despertat i el nombre d’hipoteques inscrites s’havia refet, en part, després dels deu anys de crisi anteriors. Com ja hem vist, el detonador principal de les caigudes d’enguany és l’euríbor a dotze mesos, que l’abril de l’any passat encara era pràcticament del 0%. Avui ja volta el 4,20% i supera la mitjana de la zona euro.
És una situació que ha canviat tant i tan ràpidament, que ha desanimat molts potencials compradors a subscriure una hipoteca. Al marge del fet real d’una pujada tan forta i ràpida com no s’havia vist mai, i que ha encarit molt el producte, hi ha el fet psicològic que feia molts anys que estàvem acostumats a veure que els diners no costaven pràcticament gens, perquè l’euríbor es trobava en xifres negatives. L’impacte monetari i el psicològic, doncs, han conformat un refredament de la situació entre els potencials demandants d’hipoteques el 2023, sobretot a l’hora de calcular les xifres en comparació amb el 2022 que, cal insistir-hi, va ser relativament bo.
M’he entretingut a calcular què ha passat a Catalunya durant els set primers mesos de l’any, respecte del 2022. I les diferències són importants. En aquests mesos s’han constituït unes 35.000 hipoteques; en canvi, l’any passat, en aquest període, van ser gairebé 46.000. És una davallada molt significativa, del 24%. Quant al valor total de les hipoteques, que ha estat d’uns 5.600 milions d’euros, és un 31% inferior als poc més de 8.200 milions de l’any passat. Uns 2.600 milions menys, Déu n’hi do!
Entre els que han continuat demanant hipoteques, els comportaments han canviat molt d’un any a un altre. El juliol de l’any passat, un 75% de les hipoteques que es demanaven eren de tipus fix i el 25% de tipus variable; ara, en canvi, les primeres només són un 58% i les segones, un 42%. És a dir, la gent torna a les variables, sobretot mitjançant les de tipus mixt, que s’han convertit ràpidament en un producte més fàcil de vendre pels bancs. Es tracta de pagar els primers anys a tipus fix i després, variable.
Els tipus d’interès mitjans al començament de les hipoteques constituïdes, que forneix l’INE, expliquen en part el canvi de comportament dels hipotecats. Veiem que el febrer del 2022 el tipus fix era de l’1,76% i el variable l’1,75%. Estaven igualats. El juliol d’enguany els fixos han pujat al 3,49% i els variables al 2,95%. A hores d’ara, dos mesos després d’aquestes dades, ja estan per damunt.
I quina és la situació prevista els mesos vinents? L’euríbor va molt lligat al comportament que té el BCE amb la seva política monetària. La pujada de la setmana passada del tipus de referència va fer mal. Plou sobre mullat i queda en l’aire el dubte si pujarà un quart de punt més abans d’acabar l’any o continuarà igual. Els analistes ja parlen de dates en què començarà el camí invers dels tipus, és a dir, quan baixaran. Crec que és prematur especular sobre això. Sobretot, després de les manifestacions recents de la presidenta del BCE, Christine Lagarde.
“Considerem que els nostres tipus han assolit nivells que, mantinguts en una durada prou llarga, faran una contribució substancial al retorn oportú de la inflació cap al nostre objectiu.” Amb aquestes paraules la presidenta del BCE, Christine Lagarde, va avisar dilluns la comunitat financera, durant la seva compareixença a la Comissió d’Afers Econòmics al Parlament Europeu. Tampoc no han ajudat a augmentar l’optimisme les paraules del governador del Banc d’Espanya, Pablo Hernández de Cos: “La informació disponible en aquest moment fa pensar que el nivell de tipus d’interès actual, si es manté durant un període prou llarg, seria coherent, en termes generals, per a assolir el nostre objectiu d’inflació del 2% a mitjà termini.” Tots dos reciten la mateixa cantarella, com toca.
En definitiva, la gran pregunta que es fa ara la gent és si a curt termini es poden continuar apujant els preus de les hipoteques i posar encara més contra la paret les llars hipotecades de l’estat espanyol, que, en un 70%, tenen préstecs de tipus variable. Els analistes creuen que no es poden descartar nous enduriments de les condicions, encara que també matisen que no seran tan forts com els registrats durant la primera meitat del 2023.
Sí que sembla clar que, si l’euríbor se situa més a prop del 4,5% que del 4%, les entitats es trobaran obligades a ajustar a l’alça els tipus d’interès per protegir els seus marges, però, probablement, ho faran d’una manera més suau. La raó és ben clara. Veuen la forta caiguda del saldo viu hipotecari –l’import de les hipoteques vives que generen interessos per a la banca ja acumula dotze descensos mensuals consecutius–, que els obliga a mantenir uns preus tan competitius com els és possible, per continuar alimentant un negoci que és clau per als seus comptes de resultats.
No cal dir, addicionalment, que els alts preus actuals de l’habitatge són un entrebanc més per a moltes famílies que necessiten accedir-hi. Però això és un altre problema.
