11.04.2022 - 19:50
Contracto una hipoteca de tipus fix o variable? Aquesta és una pregunta que et sol fer gent de confiança que vol comprar un pis. És un bon moment, ara?, també acostumen a dir seguidament. Després vénen les d’on és millor fer-ho, quines comissions cal mirar, què més et demanen els bancs… És curiós, perquè a internet avui hi ha un feix de cercadors-comparadors d’ofertes bancàries. Però, així i tot, sembla que tothom està més tranquil si ho demana a algú, que, presumptament, sap de què va una mica tot això. Doncs si avui em fessin aquestes preguntes, jo no dubtaria ni un moment. Signeu la hipoteca a tipus fix i, sí, ara és un bon moment… però, a mesura que passi el temps no serà tan bo, els diria. És obvi que no entraria a valorar si el preu de l’habitatge en qüestió és correcte o no. Em centraria en l’aspecte financer i prou.
I per què penso que és un bon moment per a contractar una hipoteca? Doncs perquè la banca ja ha començat a encarir les de tipus fix i a abaixar el tipus de les variables. I això per què ho fa? Doncs perquè el mercat monetari està esvalotat amb les conseqüències de la guerra d’Ucraïna, sobretot amb la inflació (9,8% anual al març) i els advertiments del BCE sobre possibles pujades en el seu tipus de referència, probablement a partir del setembre d’enguany. La banca vol avançar-se als esdeveniments i ja tira cap amunt. Normal.
De moment, enmig de tot l’enrenou, ja ha passat que el preu dels diners que es presten els bancs entre ells ha pujat aquests últims mesos. Sí, aquests diners interbancaris són els que determinen el conegut euríbor, el que després es pren de referència, per exemple, en les hipoteques de tipus variable (el corresponent a dotze mesos). “Escolteu, que encara és al tram negatiu!”, em podeu dir. Sí, és cert. L’últim, per exemple, és al -0,05%, però és que al desembre era al -0,5%. La diferència és molt notable i la impressió és que ben aviat –potser en qüestió de dies o setmanes– el tornarem a veure en positiu.
Evidentment, la pujada actual (en realitat, no tan negatiu) de l’euríbor no la notaran tots els qui avui tenen una hipoteca variable contractada. L’interès d’aquests productes s’actualitza amb el nou valor una vegada el semestre o l’any, a la data indicada al contracte. De moment, per tant, només s’encarirà l’interès dels préstecs que es revisin durant les setmanes vinents.
Però una cosa sí que cal tenir ben clara. Els tipus no tornaran a baixar. Han tocat fons. Pensem que d’ençà que van entrar en terreny negatiu, el febrer del 2016, hem tingut els preus dels diners més baixos de la història, segons el Banc d’Espanya, cosa que haurà anat molt bé per a endeutar-se i haurà estat nefasta per a l’estalvi. Ara això va canviant i, com era previsible, comença amb subtils moviments en les hipoteques, una de les grans línies de negoci dels bancs.
A Catalunya, per exemple, el 2021 va ser un any molt bo en termes hipotecaris per a la banca. Només en habitatges se’n van contractar 70.000 per un valor total d’11.300 milions d’euros. Això vol dir no solament uns augments del 28% i del 14%, respectivament, sobre l’any 2020, sinó les xifres més altes des del 2010-2011. Ben entès, però, que les xifres encara són a anys llum de les del boom immobiliari del 2006, en què van arribar a ser 243.000 i sumaven 41.000 milions de valor. Gairebé som quatre vegades per sota, encara. Tanmateix, espero que aquelles xifres que ens van dur a la crisi més dura de l’immobiliari no es repeteixin.
Bé, fins fa ben poc, les entitats s’estimaven més que els clients contractessin hipoteques de tipus fix, perquè les variables, amb els tipus d’euríbor molt negatius, gairebé no els aportaven entrades de diners. Per això durant un bon temps han decantat l’elecció dels clients cap a les fixes, oferint-les a uns tipus de ganga. En aquests moments això va canviant. En qüestió de poques setmanes els tipus de les hipoteques fixes s’han encarit, segons el criteri de cada banc, entre el 0,30 i més d’un punt percentual. I continuen pujant.
Dins la lògica del mercat, no és gens d’estrany que la gran majoria (67%) de les noves hipoteques s’hagin signat els últims mesos del 2021 a tipus fix, cosa que mostra clarament un canvi de tendència de fons, perquè uns quants anys abans era ben habitual de contractar a tipus variable. N’expliquen l’empenta Els preus temptadors i el fet que els interessos fixos permetin de pagar sempre la mateixa quota i protegeixin de possibles pujades de tipus. Pensem que el 2017 només eren el 37% de les noves hipoteques constituïdes. En poc temps, el salt ha estat molt notable.
Però, com diem, el canvi ja és aquí. Els bancs veuen que els diners s’encariran i comencen a abaixar els tipus de les hipoteques variables (i a apujar els de les fixes, com acabem de veure). Intenten de decantar les preferències dels compradors d’habitatges cap a les variables, és clar. Saben que d’ací a poc temps els donaran més rendibilitat.
Arran d’aquests canvis, i si es fixa només en l’oferta de tipus actual, el client pot pensar que li convé més una hipoteca variable, perquè el seu interès és més baix que el d’una fixa. Això no obstant, ha de ser conscient que si l’euríbor continua a l’alça, el tipus de la seva hipoteca també augmentarà, i podria acabar pagant més diners cada mes que si s’hagués decantat per una d’interès fix. Per això jo crec que contractar una hipoteca fixa ara com ara pot ser una bona opció per als qui no es volen arriscar a tenir un ensurt i pagar de més per una pujada posterior de l’euríbor. Encara s’hi és a temps als preus actuals. Però si ho hagués de fer, jo no esperaria gaire, perquè els augments de tipus que aplicaran els bancs no pararan…
