El buidatge de les oficines del 22@ empeny el districte a reconvertir-se: “És un model de fracàs”

Més de dues dècades després del naixement del districte, un 42% de les oficines del districte del 22@ romanen buides. És la principal conclusió de l’estudi publicat ahir per l’Observatori dels Barris del Poblenou, que denuncia que les xifres –que algunes altres organitzacions, com ara la consultora Savills, rebaixen– evidencien l’obsolescència d’un model que ha desembocat en un excés d’estoc d’oficines. I això, en un barri en què el mercat immobiliari es troba en una tensió creixent, comença a empènyer els promotors a decantar-se cap al mercat residencial.

⚠️NOVES dades sobre 22@! Us presentem un nou informe de @ObservatoriP9 i @elnusp9:

Quantes oficines buides hi ha al 22@?
▶️Actualment 42% de les oficines són buides
▶️Si tot el que s'està construint quedés buit, serà un 53%

Gairebé la meitat 22@ és buit!😮 #Fracas22arrova
🧵Fil pic.twitter.com/8JNh2vZKTj

— Observatori dels Barris del Poblenou (@ObservatoriP9) September 27, 2023

“És un model de fracàs”

Després d’una dècada d’intenses transformacions urbanístiques a Barcelona, el 22@ va néixer l’any 2000 amb l’objectiu de reconvertir unes 200 hectàrees de sòl industrial del barri del Poblenou en un complex innovador d’oficines que havien d’acollir activitats vinculades a l’economia del coneixement. Tanmateix, segons l’Observatori dels Barris del Poblenou, aquest mandat original es va anar dissipant durant les dècades següents. “Després de 23 anys de recorregut i després d’enderrocar extenses àrees dels barris del Poblenou, i encara amb una gran part de l’àmbit pendent de desenvolupar, el model del 22@ es mostra com un model de fracàs”, diu l’organització en el report.

El principal indicador en què l’observatori sustenta aquesta afirmació és la taxa de superfícies buides, que s’enfila a un 42,36% del total del districte –336.203 m² sobre els 793.758 m² que confirmen superfície total d’oficines de l’àmbit del Pla 22@.

Per si no n’hi hagués prou, l’organització explica que aquesta taxa augmenta fins a un 100% per a alguns complexos d’oficines. És el cas de l’edifici Diagrame (carrer de Pere IV, 105, amb 14.613 m² buits), el de l’edifici del número 60 del carrer d’Àvila (3.320 m² buits), o bé el de l’edifici del número 214 del carrer dels Almogàvers (1.178 m² buits), completament desocupats. Sense arribar al desús, hi ha complexos amb taxes de desocupació molt grans, com ara l’edifici A111 del número 111 del carrer d’Àlaba (15.831 m² buits, un 94,8%), l’edifici Dmoura del número 121 del carrer Cristóbal de Moura (23.683 m² buits, un 93,8%) i el One Parc Central del número 33 del carrer del Marroc (20.111 m² buits, un 80%).

Aquesta situació d’infrautilització, segons l’observatori, no afecta tan sols els edificis més antics, sinó també les construccions més recents. Més de la meitat de la superfície buida total (185.753 m², un 55%) s’ha construït aquests darrers cinc anys. La impossibilitat d’ocupar les oficines (antigues o recents) és, segons l’informe, el factor que explica l’augment recent de l’opció del cotreball al districte: “Alguns edificis es lloguen provisional en format cotreball per poder treure un mínim de rendibilitat als edificis, tot i que no sigui de forma continuada. La realitat és que molts d’aquests coworkings estan majoritàriament buits i es continuen anunciant sencers a les grans agències immobiliàries per si eventualment alguna gran empresa els pot llogar de forma convencional.”

L’optimisme dels empresaris es manté

Tot i constatar “l’esgotament del model 22@”, l’informe explica que les obres d’expansió del districte són lluny d’acabar. I és que, des del naixement del 22@ fins avui, s’han construït 952.509 m² d’oficines al districte, però encara resten per construir-ne 1.498.152 m². Això vol dir que tan sols s’ha construït un 31% de les oficines previstes pel pla del 22@; al ritme de construcció d’aquests darrers vint anys, se’n trigarien trenta-sis més a acabar totes les obres projectades. En relació amb això, l’observatori contrasta la infrautilització del 22@ amb “l’optimisme del sector immobiliari, el lobby empresarial i de l’Ajuntament de Barcelona, que encara asseguren que el 22@ és un model d’èxit que cal celebrar i impulsar”.

Què explica aquesta dissonància entre les perspectives immobiliàries del districte i la predisposició d’alguns sectors econòmics i polítics a prosseguir el desenvolupament? Un factor que assenyala l’observatori és la financerització, que ha empès els promotors a entendre les noves construccions no com a actius immobiliaris sinó com a actius primordialment financers. “El negoci ja no és el d’obtenir rendes del lloguer de les oficines, sinó que els fons d’inversió els interessa fixar capital en forma d’actius immobiliaris. Això ha generat una sobreoferta d’espai d’oficina”, explica l’informe.

Segons l’observatori, s’hi afegeixen encara factors com ara l’impacte de la pandèmia i l’augment resultant del teletreball, que ha fet reduir la demanda d’espai d’oficina tradicional. Malgrat això, l’estudi reconeix que l’interès per la construcció d’oficines al districte es manté a causa de la confiança en la millora de les perspectives econòmiques i la continuïtat de la demanda immobiliària.

Un futur complicat

Les dades de l’Observatori dels Barris del Poblenou sobre l’ocupació de les oficines del 22@ contrasten amb les d’algunes altres organitzacions. És el cas de la consultora Savills, que en un informe publicat a l’agost, corresponent al segon trimestre d’enguany, situà la taxa de desocupació de les oficines del districte en un 23,3%, gairebé la meitat. Així i tot, reconeix que les dades són negatives: “La crisi sanitària, l’evolució de la cultura empresarial que va significar l’arribada del teletreball, a més d’un context macroeconòmic que convida al conservadorisme en la presa de decisions, van penalitzar especialment al 22@.”

La consultora reconeix que el 2023 ha estat un any “agredolç” per al mercat immobiliari de Barcelona, i que el 22@ ha estat una de les àrees més afectades pel declivi –d’un 37%– de les dades de contractació a la ciutat. De fet, tot i confiar que l’estabilització dels tipus d’interès apaivagui la incertesa macroeconòmica i reactivi el mercat d’oficines, el document identifica explícitament el 22@ i pronostica que el desenvolupament al districte es desinflarà gradualment durant el 2024 a causa de la gran oferta buida, amb un trasllat de l’interès dels inversors cap al centre de Barcelona.

La manca d’oferta empeny el 22@ a reconvertir-se

L’estudi arriba en un moment de gran tensió al mercat immobiliari del Poblenou, una de les àrees de Barcelona en què l’impacte de la gentrificació ha estat més important aquests els darrers anys.

En un barri en què la demanda d’habitatge supera amb escreix l’oferta, el 22@ ocupa milers d’hectàrees amb edificis d’oficines buits que, tal com diu l’observatori, es podrien destinar a espais residencials. És per això que l’entitat, que lamenta “les conseqüències negatives del pla urbanístic del 22@ i la seva obsolescència”, denuncia allò que considera que hi ha darrere la infrautilització de les oficines del districte: “En comptes de perseguir la transformació del barri en pro d’un progrés compartit, el 22@ té i sempre ha tingut per objectiu l’obtenció de salvatges plusvàlues econòmiques que beneficien uns pocs a costa de desmantellar i especular amb el nostre barri.”

Ahir, precisament, la 22@ Network BCN –l’associació que agrupa les empreses instal·lades al districte– proposà de reconvertir un 16% de les oficines buides en habitatges, cosa que permetria de guanyar 1,2 milions de metres quadrats d’habitatge al barri i, amb aquest augment de l’oferta, reduir-hi el preu dels immobles. Alhora, l’entitat rebaixà la taxa de desocupació de les oficines –que atribuí al creixement del teletreball i l’impacte de la pandèmia– a un 18%, i defensà que el 22@ continua essent un model d’èxit.

La proposta de reconversió l’anuncià en declaracions a Betevé el president de la 22@ Network BCN, Enric Urreta. Segons ell, aquest canvi requeriria que l’Ajuntament de Barcelona modifiqués el pla general metropolità. La legislatura passada, el consistori ja va canviar el pla per a limitar la superfície del districte dedicada a oficines. Entitats com ara l’Observatori dels Barris del Poblenou, tanmateix, diuen que aquesta modificació serà insuficient perquè no afecta tots els edificis existents, i tampoc aquells pels quals ja s’havia aprovat un projecte de transformació.