27.08.2025 - 19:50
“Més val comprar ara, perquè el mes vinent serà més car”, és el raonament que molts es fan si han d’adquirir un habitatge. I no van errats, perquè aquest és el comportament que enlaira els preus, atès que són molts més els qui volen comprar que no pas els nous pisos que entren al mercat o els qui en volen vendre. És difícil de dir quant s’apugen els preus, perquè les diferències són importants per territoris i per mena de casa, i les mitjanes ens aporten tan sols una idea aproximada de la realitat. Per exemple, en el cas de Barcelona, segons Idealista, tenint en compte les dades del juliol, “la capital catalana experimenta una pujada del 10,4% en un any i bat un nou rècord”. I afegeix que mentre que a tot l’estat espanyol el preu mitjà del metre quadrat és de 2.471 euros, Barcelona gairebé duplica aquesta xifra. A més, el creixement interanual a la capital catalana és una mica inferior al registrat al conjunt de l’estat espanyol, que assoleix un +14,7%.
Avui hem sabut les dades de les hipoteques inscrites als registres de la propietat el mes de juny que ha presentat l’INE. I no sembla que la cosa freni. A Catalunya, el nombre d’hipoteques del mes ha crescut d’un 33% i el capital prestat, d’un 45%. Això representa un 9% més per cada hipoteca signada que ara fa un any. A la resta de l’estat espanyol, les xifres són igualment altes, amb un 32% i un 52%, respectivament, cosa que implica una pujada mitjana per préstec del 15%.
Tot plegat ha portat que molts habitatges siguin a preus de l’època d’abans de la crisi del 2008. I això ha fet que s’hagi escrit que podem ser a punt d’arribar a una nova bombolla immobiliària. Qui diu això s’equivoca per dues raons principals. La primera és que compara els preus corrents, és a dir, sense comptar l’impacte de la inflació aquests anys. Tan sols cal anar a l’INE i veure com entre el juliol del 2007 i juliol del 2025, l’IPC ha pujat d’un 43,6%, per la qual cosa, encara falta molt recorregut als preus perquè arribem a l’alçada d’aleshores, en termes reals.
El segon aspecte diferencial és el context en què té lloc aquesta pujada. La bombolla té una característica financera i és cabdal veure la situació de les famílies. Segons l’últim informe d’estabilitat financera d’enguany, del Banc d’Espanya, l’endeutament de les cases va continuar baixant. “La ràtio de deute sobre renda de les cases es va situar al 67,9% a la fi del 2024, un nivell no vist d’ençà de l’any 2000 i 15 punts percentuals per sota de la de l’àrea de l’euro, on es va situar en el 83% de la renda.” Per aquesta banda, doncs, agafa a les famílies en una situació incomparablement més bona que no llavors.
Per la seva banda, els bancs també van aprendre la lliçó i avui els préstecs es limiten al 80% del preu de venda i s’hi miren molt més a l’hora de concedir un crèdit. El 2007 hi havia màniga molt ampla i els crèdits s’arribaven a concedir fins més enllà del 100% del valor de l’habitatge. Tenim la prova que els bancs han canviat en les dades de morositat. Així, el sisè mes de l’any, la taxa de morositat va tancar al 2,97%, un nivell no vist d’ençà que va començar la crisi econòmica del 2008. A l’octubre d’aquell any se situava al 2,92%. La taxa ha baixat, tant en termes intermensuals (3,11% del maig) com interanuals (3,43% del mateix mes del 2024). En volum de crèdits, l’estoc de dubtosos era de 36.291 milions d’euros, cosa que implica una retallada de 4.599 milions d’euros respecte del juny del 2024. A més, és la xifra de préstecs morosos més baixa del juny del 2008 ençà. Són dades del Banc d’Espanya.
Tot això porta a un creixement important de les transaccions de compra-venda d’habitatges. Segons l’INE, al juny les compra-vendes d’habitatges inscrits van augmentar d’un 17,9% respecte del juny del 2024 en tot l’estat espanyol. En el cas de Catalunya, van augmentar de 10 punts percentuals més, fins al 28%.
El mercat és en ebullició i he parlat amb dos experts del món immobiliari perquè m’aclareixin la situació. Tots dos coincideixen que la raó de fons és que la demanda és molt superior a l’oferta i que molta gent que volia viure de lloguer ha desistit i s’ha decidit a comprar, empesa per la manca cada vegada més acusada d’habitatges de lloguer i la millora substancial en el cost de les hipoteques. Pensem que el tipus mitjà de les hipoteques el mes de juny, segons el Banc d’Espanya, va ser del 2,99%, un quart de punt menys que un any enrere. I que el mes d’agost les millors hipoteques es poden trobar al voltant del 2,5% i 3%, segons diferents portals del sector.
Però anem als comentaris que m’han fet. Carles Sala, portaveu del Col·legi i Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, m’explica que hi ha una certa recança per part dels propietaris a llogar el pis, pels canvis reguladors que hi ha hagut. “Encara que en pugui treure una bona rendibilitat amb el lloguer, avui el propietari no vol córrer el risc que implica i s’estima més posar-lo a la venda.” Sobre els preus, diu: “Som davant un xoc de demanda absolut pel creixement de la població, en un període en què no s’ha construït prou i, a més, hi ha hagut una baixada espectacular en els tipus d’interès. I tot en el moment en què desapareix l’oferta de lloguer. Han confluït a l’hora quatre factors i el resultat és l’augment del preu dels habitatges.”
I també em fa una acotació addicional sobre això que he comentat de la bombolla unes quantes línies abans. “Pensi que el 2007 la majoria dels pisos que hi havia al mercat eren d’obra nova i ara són de segona mà. A més, en les compra-vendes hi ha un percentatge gens negligible de reposicions, és a dir, de gent que canvia de pis.” Això vol dir que el risc que llavors suposaven els promotors –molts dels quals, nouvinguts– avui no hi és. I respecte de la mena d’habitatge, té raó, atès que al juny l’obra nova ha representat solament el 20% de les transaccions, per un 80% de segona mà.
Per la seva banda, Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, em destaca dos fets del mercat actual. El primer és la rapidesa amb què surten els pisos. “En poques setmanes se’n va un habitatge que posem a la venda.” I el segon: “Jo diria que hi ha una mena d’ansietat que porta al damunt la gent que vol comprar el pis. Té la recança que el preu pugi més o algú se li avanci en la compra. És un fet que s’encomana entre els compradors.” Li demano si això vol dir que són especuladors que el volen vendre més car d’ací a un temps. I em diu que no. “No es tracta d’inversors, són famílies que, en molts casos, vénen del mercat de lloguer, per la impossibilitat de trobar res. Molts són joves a qui els pares els donen un cop de mà amb els seus estalvis per a la compra. També tenim clients que deixen el pis on eren de lloguer per comprar-ne un. Canvien el xip. No ens enganyem, de pisos de lloguer, ni n’hi ha, ni se n’espera.”
Sobre els preus, em comenta: “Això de la pujada té un límit. El problema és que no sé ni quan ni on serà. De totes maneres, si els bancs mantenen un control en la concessió d’hipoteques com fins ara, la mena de comprador actual s’acabarà. No tothom té prou estalvis per a mantenir aquesta situació indefinidament…” Però, de moment, continuem a tota velocitat.
