CONTINGUT PATROCINAT
Coneixes els teus drets com a llogater?
Si estàs cercant un habitatge de lloguer o ja hi vius, és important que t’informis bé de quins són els teus drets com a persona arrendatària i de tots els recursos que tens al teu abast per protegir-los. Aprendre a identificar els anuncis enganyosos, els contractes amb clàusules abusives, els preus excessius i altres pràctiques fraudulentes t’ajudaran a evitar maldecaps a l’hora d’accedir a una llar amb totes les garanties.
La situació es complica encara més si tens interès a residir en algun dels grans nuclis de població del nostre país que, en general, compten amb una demanda creixent i una oferta molt escassa. Fenòmens com l’especulació immobiliària, la proliferació de pisos d’ús turístic i l’arribada d’‘expats’ tenen un efecte devastador en aquestes zones, tant per als qui volen viure-hi i com per als qui ho han fet durant part de la seva vida.
Per fer front a aquesta situació i garantir el dret d’accés a un habitatge digne, adequat i a un preu assequible, el Govern de Catalunya ofereix un conjunt de solucions pràctiques que et convé conèixer. Et sonen conceptes com zona de mercat residencial tensat, gran tenidor o índex de referència del preu del lloguer? Segueix llegint i assabenta-te’n.
Poca oferta i molta demanda
Cercar un habitatge a un preu assequible pot ser força difícil, sobretot en aquelles zones amb una demanda alta i una oferta limitada. Aquest desequilibri en el mercat de l’oferta i la demanda és fruit d’una combinació de diversos factors. Un dels més coneguts és, sens subte, l’especulació immobiliària, responsable de la crisi del sector des dels seus inicis. Comprar, vendre o invertir en béns immobles a fi d’aprofitar-se de fluctuacions en el preu per lucrar-se i obtenir guanys d'una manera ràpida va posar les primeres pedres al camí d’accés a un habitatge digne i de qualitat.
Amb el temps, a aquest fenomen s’hi han anat sumant d’altres més recents, com la proliferació dels habitatges d’ús turístic o o l’arribada d’‘expats’ o expatriats, un concepte que fa referència a la població estrangera d’alt poder adquisitiu que fixa la seva residència al nostre país per elecció, a la cerca de noves experiències. El fet que aquests nouvinguts puguin pagar preus més alts per llogar els pocs habitatges que hi ha disponibles n’impedeix l’accés a les persones amb menys ingressos i, fins i tot, obliga el veïnat de tota la vida a desplaçar-se cap a altres zones. D’aquest procés se’n diu gentrificació i és probable que n’hagis sentit a parlar.
El preu, sota control
El preu és, sens dubte, un condicionant clau en la cerca i el manteniment d’una llar, sobretot en aquelles zones on manté una clara tendència a l’alça. Cal, per tant, que coneguis les mesures implementades a Catalunya a fi de regular-lo i mantenir-lo sota control. A casa nostra les limitacions a la renda de lloguer s’apliquen en aquells nuclis de població identificats com a zones de mercat residencial tensat, on el preu de l’habitatge supera el 30% dels ingressos dels seus residents o bé ha experimentat, en els darrers anys, un increment acumulat d’almenys 3 punts per sobre de l’IPC. Aquestes àrees es concentren en 271 municipis on hi viuen més de 7 milions de persones, una xifra que correspon al 90% de la població total del nostre territori.
Amb caràcter general, el preu del nou contracte de lloguer en aquestes zones no pot superar el del contracte vigent els últims 5 anys, una vegada aplicada la clàusula d’actualització anual. Si, a més, el propietari és un gran tenidor, és a dir, un particular o una empresa que disposa de més de 10 habitatges (o d’una superfície construïda de més de 1.500m 2 ) o de 5 habitatges o més en zones de mercat residencial tensat, entra en joc l’índex de referència del preu del lloguer, un indicador que calcula el valor màxim de la renda de l’immoble en funció de les seves característiques i ubicació. Per tant, en aquest cas, la limitació és doble i sempre preval el preu més baix. Aquest índex també s’aplica si l’habitatge no s’ha llogat en els darrers 5 anys, independentment de qui en sigui el propietari.
Què has de saber sobre el preu abans de signar un contracte de lloguer?
Abans de signar un contracte de lloguer d’un habitatge, convé que comprovis que conté totes les dades obligatòries, especialment les relatives al preu. En cas que l'habitatge estigui situat en un municipi declarat zona de mercat residencial tensionat hi ha de constar l’import de l'última renda vigent en els darrers 5 anys, o, en el seu cas, el que resulti d'aplicar l’índex de referència del preu del lloguer. També ha d’especificar, si escau, la condició de gran tenidor del titular de l'habitatge. De tota manera, també disposes d’altres recursos per verificar personalment tota aquesta informació.
Per saber si l’habitatge s’ubica en una zona de mercat residencial tensat, pots consultar en línia el llistat de municipis i el visor al web d’Habitatge. En aquest sentit, has de tenir en compte que la limitació pròpia d’aquestes zones no aplica si l’immoble està subjecte a un regim específic de determinació de renda (per exemple, si és de protecció oficial o de lloguer social obligatori). El preu del contracte vigent en els darrers 5 anys, el pots sol·licitar a l'Institut Català del Sòl. Per esbrinar si el propietari de l’habitatge és un gran tenidor, cal que t’adrecis al Registre de la Propietat. En aquest punt, també et convé saber que les administracions públiques i els promotors socials no es consideren grans tenidors encara que tinguin un gran nombre d'habitatges en propietat. Finalment, per conèixer l’índex de referència del preu de lloguer, pots accedir al web del Ministeri d’Habitatge i Agenda Urbana.
A l’hora de valorar el preu de l’habitatge, també cal que tinguis en compte que l’actualització anual de la renda no és l’unic increment que s’hi pot aplicar. El cost de l’immoble pot pujar fins a un màxim del 10% si s’hi han fet obres de rehabilitació, de millora de l’acessibilitat o per a l’estalvi del 30% de la despesa energètica. Aquest augment també es pot es produir si la durada del contracte, o de la pròrroga, s’estableix per un període de 10 anys o més.
Altres recomanacions per evitar sorpreses
A l’hora de cercar pis, analitza l’oferta comercial. Comprova que inclou el preu, la fórmula de revisió, si escau, el termini de vigència del contracte i les quantitats repercutibles pels serveis de què disposa. És recomanable que la renda mensual no superi una tercera part dels teus ingressos, incloent-hi altres possibles despeses. També és important que verifiquis que l’habitatge compta amb cèdula d’habitabilitat, un document imprescindible per poder viure-hi i donar d’alta els subministraments bàsics, i amb un certificat d’eficiència energètica.
Quan visitis l’habitatge, verifica que respon a les teves necessitats pel que fa a aspectes com ara la il·luminació, el nombre d’habitacions, les condicions d’accés (ascensor), la proximitat de transport públic, d’equipaments i serveis, etc. També és important que revisis les instal·lacions d’aigua, gas i electricitat i, el bon funcionament dels electrodomèstics, si n’hi ha.
A l’hora de signar el contracte, llegeix-ne el contingut acudarament i assegura’t que conté tota la informació necessària. Si tens dubtes, demana’n una còpia per estudiar-lo amb calma. Recorda que les despeses de gestió immobiliària i les de formalització del contracte (honoraris o comissió de les immobiliàries) les han de pagar els propietaris. També convé que tinguis en compte que la durada del contracte es pot pactar lliurement i si no se'n pacta cap és d'1 any.
I, per descomptat, si detectes alguna irregularitat, denuncia! L’incompliment de les mesures de limitació del preu del lloguer es considera una infracció i comporta sancions, tant si se supera l’import màxim permès com si no es fa constar la informació necessària en les ofertes comercials. Altres pràctiques fraudulentes susceptibles de denúncia són els lloguers temporals que en realitat tenen la finalitat de caràcter permanent o habitual, i la repercussió de les despeses de gestió immobiliària o de formalització del contracte al llogater.
