04.02.2026 - 19:50
Amb el mercat hipotecari en plena batalla de preus, el conseller delegat de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, va intervenir divendres passat en la presentació de resultats a València, on va anticipar que enguany el preu de les hipoteques evolucionaria previsiblement a l’alça, paral·lelament a la pujada prevista dels tipus d’interès a llarg termini. I recordà també que no té gaire solta que el tipus mitjà d’un préstec per a habitatge a l’estat espanyol sigui del 2,4%, vistes les bonificacions que ofereixen les entitats i tenint en compte que la mitjana de l’eurozona supera el 3%. Per què ha de ser més barat? Té raó, però ells també ho fan…
Aquesta va ser una primera sorpresa de la seva al·locució, però n’hi va haver més. Arran de la possibilitat que els bancs centrals dissenyin un pla per a limitar la concessió d’hipoteques, Gortázar va dir que veia amb bons ulls que s’estudiï “analíticament a fons si s’hi ha d’intervenir o no, a llarg termini”. Va afegir: “De fet, si mires el context de la Unió Europea, gairebé tots els països, incloent-hi Portugal, ja tenen normatives específiques del punt de vista macroprudencial sobre el mercat hipotecari que posen unes certes limitacions.” I va remarcar: “A mitjà i llarg termini em sembla que pot ser necessari.” De seguida va matisar que a curt termini no veu “una bombolla” ni una “situació d’urgència” que aconselli d’intervenir-hi immediatament.
Va parlar de tipus d’interès baixos, en termes comparatius, i de possible intervenció de les autoritats monetàries, dos punts cabdals en el món de les hipoteques. Tot plegat, va començar amb la darrera publicació del BCE, quan assegurava: “La proporció de sol·licituds de préstecs per a habitatge rebutjades es va mantenir sense canvis el quart trimestre del 2025. Aquest resultat s’afegeix a l’augment registrat el trimestre anterior. Ara, als quatre països més grans de la zona euro, la proporció de rebuigs va augmentar a Espanya, va disminuir a Itàlia i es va mantenir sense canvis a Alemanya i França.” La referència a l’estat espanyol apuntava clarament a un augment del risc creixent per als bancs estatals. I el Banc d’Espanya hi va dir la seva ben aviat.
En l’enquesta de préstecs bancaris del quart trimestre, que va publicar ahir el supervisor estatal, es deien unes quantes frases que cal tenir en compte. Per exemple, en el cas dels préstecs per a adquisició d’habitatge, afirmava que, aquest darrer trimestre, “van augmentar els tipus d’interès aplicats i els marges dels préstecs ordinaris, a causa d’uns riscs més grans percebuts per les entitats”. Quant als factors que expliquen el creixement de la demanda d’hipoteques, no va dir res de nou, perquè les entitats financeres van assenyalar que la reducció del nivell dels tipus d’interès, l’augment de la confiança dels consumidors i les bones expectatives del mercat de l’habitatge havien impulsat aquest creixement.
Amb vista al primer trimestre del 2026, sempre segons l’enquesta, “les entitats financeres preveuen que els criteris de concessió de préstecs s’endureixin lleugerament en el segment de llars per a adquisició d’habitatge” i també “anticipen que la normativa que s’aplicarà enguany podria afavorir un enduriment moderat dels criteris de concessió en el segment de crèdit al consum”.
De què parlen? Quina normativa aplicarà l’autoritat monetària? De fet, en l’informe d’estabilitat financera de la tardor, el Banc d’Espanya ja apuntava una colla d’indicadors bancaris que vorejaven els límits prudencials que acostuma a posar-se.
Concretament, el primer indicador és el que relaciona l’evolució dels preus de l’habitatge amb la renda de les llars i els tipus d’interès. Doncs bé, resulta que mostra una evolució ascendent, per sobre del seu nivell de llarg termini estimat. En síntesi, l’indicador que utilitza mostra un augment incipient de les vulnerabilitats del mercat immobiliari del 2024 ençà, encara que se situen en uns nivells significativament inferiors als dels anys previs al 2008. Però tots veiem molt clar que el preu dels habitatges creix a un ritme molt superior al de les rendes personals.
Un segon risc que vigila és el de les ràtios entre l’import de les noves operacions hipotecàries i els valors de taxació (LTV) o de compra-venda (LTP). Resulta que han augmentat moderadament de final del 2023 ençà, i el primer semestre del 2025 era de 68,7% i 77,8%, respectivament. Aquest, precisament, va ser un dels desencadenants de la crisi del 2008. Llavors es donaven préstecs, fins i tot, al voltant del 120% del valor de l’habitatge. Per això és preocupant que la proporció d’operacions noves, amb ràtios LTV o LTP per sobre del 80%, hagi augmentat durant el mateix període, fins al 12%, quasi el doble que el 2023 i el més alt en sis anys.
El tercer aspecte que analitza l’autoritat monetària és el termini dels préstecs. El termini mitjà de les noves operacions de crèdit hipotecari a les llars amb garantia immobiliària va augmentar de més de sis mesos el segon trimestre del 2025, fins a vint-i-sis anys i mig. Així i tot, aquest termini continua essent considerablement inferior al màxim històric de trenta anys registrat el 2007, i també és inferior a la mitjana històrica de la sèrie, calculada entre el 2004 i el 2025, que supera lleugerament els vint-i-set anys. Però el Banc d’Espanya també el considera entre els possibles factors de risc a tenir en compte. Allargar terminis per rebaixar la quota mensual, és tot un símptoma.
En vista de tot plegat, el supervisor sembla que estudia d’implantar límits, de moment, a la concessió d’hipoteques de risc, és a dir, a aquells préstecs que superin el 80% del valor de l’immoble, amb l’objectiu de protegir l’economia espanyola d’una possible nova bombolla immobiliària. Aquest moviment respon al fort augment dels preus de l’habitatge i al de la demanda de crèdits hipotecaris, una combinació que podria desestabilitzar el sistema financer si no es controla a temps. L’ombra del 2008 és allargada!
Encara que d’ençà del 2018 el supervisor té el marc legal necessari per a introduir límits a les hipoteques, fins a aquests darrers mesos sembla que no s’havien fet els primers passos per a aplicar-los. Aquesta iniciativa sorgeix dins un context en què el preu de compra-venda d’habitatges ha assolit màxims en disset anys i alguns bancs s’han manifestat preocupats, a causa de la forta competència que empeny el preu dels préstecs a la baixa.
No oblidem, a més, que el BCE dóna suport explícit a la implantació de restriccions hipotecàries i que, de fet, Espanya, Alemanya i Itàlia són els únics estats no les han aplicades fins ara d’una manera ferma. Fins avui, el fet és que el BCE s’ha estimat més d’incentivar els bancs perquè evitin hipoteques d’alt risc i penalitzar les entitats que superen el 80% del valor de l’habitatge amb els seus crèdits. No obstant això, la conjuntura actual podria accelerar l’adopció de restriccions més estrictes.
De moment, doncs, sembla probable que algunes limitacions als préstecs hipotecaris es facin realitat aquests mesos vinents. No cal dir que un enduriment de les condicions del regulador podria dificultar encara més l’accés al finançament per a uns certs col·lectius, especialment els joves, que avui ja troben grans barreres per a accedir a l’habitatge. El temps ho dirà.
