18.03.2026 - 19:50
La situació s’ha complicat molt. Propietaris, compradors i llogaters estan preocupats. Cada vegada hi ha menys habitatges per a negociar. I, per acabar-ho d’adobar, els inversors acceleren la sortida del mercat residencial a Catalunya. El 2025, les persones jurídiques van vendre 12.010 habitatges més que els que van comprar, una diferència que confirma una tendència clara de desinversió i que apunta a un traspàs progressiu d’habitatge cap a compradors particulars. Part dels habitatges que venen les empreses són adquirits per particulars. A Catalunya, l’any passat aquestes compres van equivaler a gairebé el 12% de les vendes fetes per persones jurídiques, cosa que reflecteix un traspàs progressiu d’habitatges cap a compradors individuals. Aquestes són les darreres dades de la realitat del nostre mercat immobiliari recollides en un estudi presentat la setmana passada amb dades dels notaris catalans.
Els inversors se’n van del mercat local en cerca de territoris on no hi hagi tantes complicacions com aquí –cosa, diguem-ho clar, no gens difícil. Demano com ho veu a Guifré Homedes, director general d’Amat Immobiliaris, que avui ha presentat l’“Informe del mercat de 2025”. I diu: “D’una perspectiva d’equilibri de mercat, la lectura és molt negativa. Si l’inversor compra l’habitatge per destinar-lo al lloguer, contribueix a ampliar l’oferta disponible, que és precisament un dels dèficits estructurals actuals.”
Durant la presentació ha repassat com ha empitjorat el clima enguany. Li demano com veu el mercat i diu: “Depèn d’on siguis. Si ets a la banda de la demanda, la teva posició és molt complicada, perquè tens al davant un mercat de lloguer sense oferta i un mercat de venda amb poca oferta i uns preus creixents, que dificulten fins a l’extrem l’accés a l’habitatge. Si ets a la de l’oferta, semblaria que estàs en bona posició, però l’increment de regulació sense cap objectiu pràctic en l’accessibilitat i la inseguretat jurídica constant condueixen a decisions no volgudes. Això sí, quan la decisió ha estat vendre, et trobes amb un mercat vigorós.”
De l’informe, m’ha cridat l’atenció el fet que el perfil del comprador del 2025 mostri canvis significatius respecte dels exercicis anteriors. I en destaca tres, en concret. El primer és la fugida dels inversors, ja comentada. I explica que aquesta desaparició té moltes causes, però és evident que l’entorn regulatori hi ha tingut un impacte directe. El fet d’haver duplicat l’impost de transmissions (ITP) als anomenats “grans tenidors” ha desmotivat una part dels inversors que, any rere any, incorporaven habitatges al mercat de lloguer de llarga durada.
El segon canvi destacat és l’augment del pes dels compradors més grans de seixanta anys, que és el segment que més creix respecte d’anys anteriors. D’una perspectiva estrictament de mercat, aquest perfil aporta estabilitat. No obstant això, fent-ne una lectura més àmplia, el fet que el dinamisme del mercat descansi cada vegada més en segments d’edat avançada no és un indicador especialment positiu, quant a vitalitat econòmica i social.
I el tercer és el dels compradors estrangers. Segons l’informe, cal matisar una idea recurrent en el debat públic: la responsabilitat del comprador forà en la inflació del mercat. No és cert, diu el document, sinó que el gruix de les operacions continua a càrrec del comprador local. Això indica que les dinàmiques alcistes responen principalment a factors interns i no cal anar-los a cercar a fora.
Comento a Homedes si em permet de transcriure una carta que va enviar fa poques setmanes, en què feia una reflexió que vaig considerar molt interessant i preocupant, alhora, amb una visió molt personal del mercat. Endavant!
La titulava “El món, al revés” i, després d’analitzar les causes que han desembocat en la pressió actual sobre el mercat de l’habitatge a les zones metropolitanes, deia que el resultat final és un sistema amb una tensió extrema. En aquest context s’adona que passa una cosa curiosa, que ningú no fa allò que voldria fer. I revisa la diversitat de casos.
Comença amb els propietaris que tenen un habitatge o uns quants al mercat de lloguer de llarga durada, i que voldrien llogar amb tranquil·litat, amb unes regles clares i amb la seguretat que, si les coses no van bé, el sistema els protegiria. Però quan la percepció és d’inseguretat jurídica, quan els canvis normatius són constants i imprevisibles, la decisió racional deixa de ser llogar i passa a ser vendre. No perquè sigui l’opció desitjada, sinó perquè és la menys arriscada.
Continua parlant del fet que molts dels llogaters que avui viuen en un habitatge tampoc no voldrien comprar. Voldrien estabilitat i continuïtat, però veuen com, massa sovint, quan s’acaba el contracte, els propietaris posen l’habitatge a la venda. Saben, a més, que trobar un altre lloguer serà encara més difícil. I així, acaben cercant seguretat en la compra, encara que no fos la primera preferència.
Per als qui volen accedir per primera vegada a un habitatge, és evident que tampoc no aspiren a comprar a qualsevol preu ni en qualsevol condició. Molts s’estimarien més començar amb un lloguer, guanyar una mica de temps, per tenir flexibilitat i un cert marge vital. Però quan l’oferta de lloguer és escassa o pràcticament inexistent, el mercat de compra esdevé l’única porta d’entrada, amb l’esforç financer que implica i que, sovint, solament és possible amb l’ajuda familiar.
I cada vegada hi ha més gent que ve ací a fer una estada temporal –per feina, estudis o projectes concrets– i que no vol ocupar habitatges pensats per a residència habitual, sinó que cerca unes determinades característiques i uns serveis diferents. Amb els canvis reguladors aprovats fa poc, aquests habitatges desapareixeran. El resultat és que aquesta gent acabarà competint pel mateix parc que hauria de servir per a viure-hi tot l’any, i això afegirà més tensió al sistema.
I els promotors? Tampoc no se’n volen anar. Voldrien invertir, construir, ampliar l’oferta i formar part de la solució. Però quan el marc regulador és canviant, quan els terminis burocràtics s’allarguen indefinidament i, sobretot, quan la seguretat jurídica és feble, la inversió es desplaça. No desapareix: simplement, se’n va a territoris on les regles del joc són més clares.
El resultat final de tot plegat és aquest món al revés. I Homedes demana: volem això? Volem un sistema que porta a decisions defensives en lloc de decisions naturals?
I la seva resposta és contundent. “Potser ha arribat el moment de deixar de sumar regulacions sense una visió global i començar a construir un marc estable, mesurable i coherent, que entengui les inèrcies del mercat i que s’aboqui a l’habitatge públic. No per substituir el mercat, sinó per equilibrar-lo.” I afegeix: “Quan ningú no fa allò que vol fer, el problema no és individual, és estructural. I no veure-ho ens porta a girar, una vegada més, el món del revés.” Per a pensar-hi una mica… sobretot les autoritats, que han creat, amb els anys, el desgavell actual.
