Creixen les denegacions en les sol·licituds d’hipoteques

L’enquesta sobre préstecs bancaris que fa el Banc Central Europeu (BCE) trimestralment, destacava, en la seva última publicació, que el percentatge de sol·licituds de crèdit rebutjades va créixer lleugerament en els préstecs a famílies per a adquisició d’habitatge i en els concedits per a consum i altres finalitats, i que es mantenia estable en el de finançament a empreses. Sembla, doncs, que alguna cosa canvia en el món de les hipoteques, després d’haver estat enmig d’una batalla entre les entitats bancàries de fa temps i que les havia col·locades a un preu molt assequible. Però el BCE avisa que els bancs espanyols han rebutjat més sol·licituds que no pas els de França, Alemanya o Itàlia. És cert que aquí hi havia més demanda, però què ha canviat?

En realitat, cal tenir en compte uns quants aspectes que fan una mica diferent l’estat espanyol. Segons la nota del Banc d’Espanya en què resum la del BCE, en els aspectes referits a la seva jurisdicció, “la demanda de crèdit de les llars i les empreses va augmentar el tercer trimestre del 2025, especialment en el segment de préstecs per a adquisició d’habitatge”. I continua: “El comportament de la demanda ha estat més positiu que no anticipaven els bancs en la ronda anterior d’aquesta enquesta, atès que esperaven que les sol·licituds de les famílies es mantinguessin estables.” L’explicació que es dóna és que, a les llars, l’augment de la demanda  també s’ha vist afavorit per la confiança més gran dels consumidors i per les bones expectatives del mercat de l’habitatge (en el segment de préstecs per a adquisició d’habitatge).

En aquest punt, hi ha un fet que crida especialment l’atenció: les hipoteques espanyoles es troben entre les més barates d’Europa, amb la mateixa referència de l’euríbor. El tipus mitjà se situa en el 2,66%, molt per sota del 3,3% de la zona euro, i només té per sota Malta. Aquest fenomen respon a la dura competència entre els bancs de fa molt temps per a captar clients, que els ha portat fins i tot a oferir préstecs fixos a trenta anys per sota de l’1,7%. La hipoteca ha estat l’ham amb què fer picar el client, a qui ja es rendibilitzarà per altres camins, on puguin captar més comissions. Però sembla que la mateixa banca ha dit prou d’aplicar uns preus que no tenen cap mena de sentit.

Així, la setmana passada, els grans bancs (llevat del Sabadell) van presentar uns resultats econòmics excel·lents per al tercer trimestre. Però en els discursos dels alts executius d’aquests bancs hi ha hagut un denominador comú. Segons ells, el negoci de les hipoteques està sotmès a una competència “irracional”, amb préstecs a un interès per sota del preu de mercat. “No té sentit que un mercat, de manera irracional per la competència, tingui hipoteques per sota del 2%”, va comentar Héctor Grisi, conseller delegat del Banc de Santander. “Espero que tots hi posem seny, ajustem preus i siguem competitius, però dins la racionalitat”, deia Gloria Ortiz, consellera delegada de Bankinter. I Okur Genç, el seu homòleg en el BBVA, encara va anar més lluny i va afirmar: “No veiem valor a fer créixer la cartera hipotecària a aquests preus.”

Però aquestes frases contenen una bona dosi d’hipocresia. En realitat, la contractació d’hipoteques ha crescut d’un 7,5% aquest darrer any, empesa per uns tipus d’interès més baixos que afavoreixen la reactivació del crèdit i un euríbor que va començar a baixar a final del 2023. Va ser llavors quan les entitats financeres es van llançar a captar el nombre més gran d’hipoteques possible i es va desfermar una veritable batalla hipotecària, amb préstecs a un preu impossible. Amb l’abaratiment del crèdit, també ha crescut l’import mitjà de les hipoteques, segons l’INE, fins a situar-se en 169.650 euros l’agost del 2025, la qual cosa representa un augment del 15,5% aquest darrer any. Un reflex fidel de l’evolució dels preus del mercat immobiliari.

Ja veiem, doncs, que alguna cosa va canviant a dins… però també a fora. D’entrada, l’evolució de l’euríbor a dotze mesos. Avui, per exemple, ha marcat un 2,21%, i no ha deixat de créixer d’ençà del mes de juliol passat, en què va marcar el mínim mensual del 2,08%. Les darreres paraules de la presidenta del BCE, Christine Lagarde, en què deia que s’havien acabat les retallades en l’actual cicle monetari, ha fet enfilar l’euríbor, la qual cosa significa que la millora en la quota mensual de les renovacions d’hipoteques variables és com més va més petita.

Ens trobem, doncs, entre les queixes dels banquers, per una banda, i l’alerta del BCE, per una altra. Algun directiu ha dit que anem cap a la normalització del mercat. Això vol dir que l’època feliç de les hipoteques per als clients pot anar tocant el punt final. El primer senyal és el creixement de les denegacions de sol·licituds. Potser ara només volen els clients més bons? El cas és que filen més prim abans de prestar un euro. Cal dir que aquesta negativa no respon tan sols a l’enduriment dels criteris exigits als sol·licitants per part de la banca, sinó també al fet que han crescut les sol·licituds de finançament de ciutadans amb un perfil financer més fràgil. No oblidem que molta gent ha sortit rebotada del mercat de lloguer pels preus excessius que hi ha i l’oferta tan mínima que hi troba. Alguns proven de buscar una hipoteca perquè els surt més “barata” i l’oferta d’habitatge és superior, però els preus són altíssims i no tothom hi té accés. No, almenys, segons les exigències habituals que tenen els bancs per a prestar diners.

Per tot plegat, no m’estranya que, segons que han confirmat fonts del Banc d’Espanya al diari El País, l’entitat consideri d’imposar límits en la concessió de les hipoteques que siguin de més risc. L’objectiu és tenir preparat un pla preventiu en cas d’una possible bombolla immobiliària. No, no sembla que hi hagi bombolla, però és bo tenir memòria. Resulta que aquesta decisió s’ha filtrat quan feia poques hores que les dades de l’Estatística Registral Immobiliària del tercer trimestre del Col·legi de Registradors havia tornat a fixar nous màxims històrics en els preus de l’habitatge a l’estat espanyol.

I, a més, amb una gran activitat. Segons l’INE, aquests darrers dotze mesos s’han registrat 699.638 compravendes a tot l’estat, amb un increment interanual del 17,7%. D’aquestes, 548.521 han estat compravendes en habitatge usat, la qual cosa significa un creixement interanual del 15%. En habitatge nou, s’han aconseguit les 151.117 compravendes, amb un increment del 29,1%.

En el fons, la raó del Banc d’Espanya és explicable i té a veure amb l’endeutament d’aquells que busquen ser propietaris. Amb rendes baixes o amb un estalvi limitat, els preus altíssims que avui té l’habitatge fan que moltes persones es puguin acabar endeutant més que no haurien. I aquí tenim el gran risc que es vol evitar. Ja en sabem les conseqüències…