20.02.2026 - 19:50
L’any 2025 s’ha completat amb un comportament excel·lent quant a l’evolució de l’activitat immobiliària, i ha registrat nivells elevats en compra-vendes d’habitatge, fins a situar-se en màxims d’ençà del 2007. Els resultats interanuals constaten aquesta fortalesa, s’han assolit 112.105 compra-vendes. Respecte dels dotze mesos precedents, s’acumula un creixement del 13,5%, cosa que consolida la tendència ascendent de trimestres anteriors. En termes relatius, es consolida una activitat destacada, amb 13,7 compra-vendes per cada mil habitants i any, clarament per sobre de la relativa normalitat, situada entre deu operacions i onze. Aquest és el resum, a grans trets, que fa del mercat de l’habitatge català en el 2025 l’informe publicat abans-d’ahir pel Col·legis i Associació d’Agents Immobiliaris (API) de Catalunya.
De manera gairebé paral·lela, ahir, l’Institut d’Estatística espanyol (INE) va fer públiques les dades sobre hipoteques corresponents a tot l’any. I també són molt positives. Catalunya tanca el 2025 amb 87.011 hipoteques sobre habitatge inscrites, que és la dada més alta en un any d’ençà del 2010. En total, les signatures de préstecs per a adquirir un pis o una casa han crescut d’un 18,4% en comparació amb l’exercici anterior, l’increment més alt en la dada acumulada de l’any d’ençà del 2021. Els préstecs han evolucionat a l’alça durant tot l’any i han tancat amb xifres que s’acosten als 195.000 euros per hipoteca, 23.000 més que el mateix mes de l’any passat. I el volum de capital total prestat ha crescut, finalment, d’un 32,5%. Són unes xifres excepcionals.
Comencem amb les hipoteques, on hi ha una dada que ens hauria de fer pensar. Resulta que el percentatge de compra-vendes d’habitatge mitjançant hipoteca a Catalunya s’ha reduït fins al 71,8% (75,7% el trimestre precedent), i presenta unes diferències territorials molt importants, amb un pes del 80,7% a la demarcació de Barcelona, molt per sobre dels pesos aconseguits a la de Girona (57,3%), la de Lleida (50,4%) i la de Tarragona (55%). Deu ser cosa de les compres d’estrangers? Segons les xifres dels API, aquest darrer any, el pes de compres fetes per estrangers ha estat del 15,6% a Catalunya, però amb diferències, ja que la demarcació de Girona encapçala els resultats amb un 25%, seguida de la de Tarragona (15,9%), la de Barcelona (14,2%) i la de Lleida (9,4%). Potser això explicaria una petita part de les dades, però només una.
Amb el Banc d’Espanya damunt, les entitats financeres tenen cura de les seves ràtios de garantia i, així, l’endeutament mitjà respecte del preu mitjà per habitatge proporciona una relació préstec-valor del 75,9%. Creix, respecte del trimestre precedent (74,4%), però dotant encara de gran estabilitat i fortalesa les compra-vendes amb finançament hipotecari, tal com ha passat aquests darrers anys. La pujada dels preus dels habitatges fa que l’endeutament hipotecari mitjà hagi crescut fins a assolir els 182.604 euros, de manera que s’acosta a màxims històrics (185.679 euros, el 2007), amb un creixement interanual de l’11%. En aquest cas, cal destacar que s’acumulen vuit trimestres consecutius d’ascensos.
També com a conseqüència lògica dels preus més alts, el període mitjà de contractació dels nous crèdits hipotecaris ha estat de 26,6 anys, amb un creixement interanual del 2,2%. De retruc, això ha fet que els indicadors d’accessibilitat hagin registrat una nova deterioració durant el darrer trimestre. D’aquesta manera, la quota hipotecària mensual mitjana s’ha situat en els 866 euros, amb un creixement del 7,2% interanual. El percentatge d’aquesta quota respecte del salari ha estat del 34,1%, amb un creixement interanual d’1,36 punts percentuals.
I tornem a les compra-vendes extraordinàriament altes de l’any. Parlo amb Francesc Quintana, secretari de l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya, que, d’entrada, em diu: “Malgrat la intensificació dels preus de l’habitatge, el mercat aconsegueix uns nivells d’activitat molt elevats, a conseqüència de la fortalesa de la demanda i la relativa escassetat de l’oferta.”
I, tot seguit, em fa una fotografia del problema que té el mercat immobiliari, amb quatre frases. Diu: “L’any 2025, hi va haver 15.800 visats d’obra nova, la qual cosa vol dir que els habitatges s’acabaran el 2027 o 2028. Bé, la població ha augmentat de 94.000 habitants durant l’any. Si pensem que la unitat familiar mitjana és al voltant de les 2,5 persones, els nous habitatges encabirien unes 40.000 persones. Què fem amb les altres 54.000? I això es repeteix cada any. La situació s’ha fet insostenible.”
Però encara hi ha més. “Només cal donar un cop d’ull a les ofertes que hi ha penjades als portals immobiliaris per adonar-se que el nombre d’ofertes ha baixat. Jo calculo que d’un 20%. El producte, el de compra i encara més el de lloguer, va sortint del mercat. La gent ara en compra més perquè creu que, si espera, el preu pujarà, per això han crescut les operacions. Tot plegat acabarà complicant encara més el mercat”, afegeix.
El darrer pas es va fer ahir, quan, per mirar de cercar ajuts per a aprovar el pressupost, el govern i els Comuns van signar un acord per a “limitar les compres especulatives d’habitatge” a les zones en tensió. El sector l’ha rebut molt malament. El gerent de la Cambra de la Propietat Urbana de Barcelona, Òscar Gorgues, ha avisat que la normativa podia tenir “problemes de constitucionalitat” perquè tractava competències de l’estat. “Les polítiques que van en contra de la llibertat i de la propietat privada són lesives per a la societat i per a l’economia”, ha subratllat Foment. “Posar moltes restriccions al mercat de l’habitatge segurament no ajuda”, ha apuntat Teresa Garcia-Milà, presidenta del Cercle d’Economia.
Pas a pas, el mercat es va fent petit. El fet és que la pràctica desaparició dels habitatges de lloguer es fa palesa cada trimestre. Segons l’informe, el nombre de contractes de lloguer, a partir de les dades del dipòsit de fiances, ha registrat un descens en el darrer trimestre disponible del 10%. I la caiguda es va accelerant. Les mesures que han anat prenent les administracions sobre el món del lloguer han fet que el mercat s’hagi reduït, perquè els propietaris s’estimen més vendre i no llogar.
L’exemple que em posa Quintana és prou clar. “Quan poses un habitatge per llogar apareixen molts aspirants. Entre ells, hi ha de tot, gent amb més recursos i gent que en tenen menys. És lògic que provis d’assegurar que el llogater sigui tan solvent com sigui possible i, aleshores, la selecció sempre acaba apuntant a les persones amb més possibilitats d’assegurar el pagament. Els qui tenen menys recursos sempre queden fora. Vet aquí per què es fa un trist favor als qui, en teoria, les autoritats pretenen ajudar.” Clar i català! Però sembla que no es vegi, afegeixo jo.
I cada dia és més evident que, fins que no es tracti el problema del lloguer del punt de vista de la generació d’incentius per a l’increment de l’oferta, aportant-hi seguretat jurídica, difícilment es podrà canviar la tendència en aquest àmbit tan important del mercat immobiliari. I els més castigats seran sempre els joves amb menys possibilitats pecuniàries.
