El sud del País Valencià canvia de mans: capital estranger, habitatge de luxe i una nova realitat immobiliària

A Sant Miquel de les Salines, un municipi d’uns set mil habitants del Baix Segura, els compradors locals han esdevingut una excepció. Entre el juny de l’any passat i el maig d’enguany s’hi han comprat 528 habitatges, 479 dels quals han estat adquirits per persones de fora de l’estat espanyol. És a dir, el 90,7% dels immobles.

Les dades sobre la transformació demogràfica del poble són contundents. Solament 1.941 residents dels 6.662 actuals, un 29,1%, hi han nascut, i un 9,3% més són d’algun altre indret del País Valencià. En canvi, 3.590 residents, més de la meitat, han nascut en uns altres estats. La comunitat britànica és, de llarg, la més nombrosa, amb 2.062 residents, seguida de la belga, l’alemanya, la marroquina i la russa. Aquestes xifres, a més, solament inclouen la població empadronada: no hi apareixen els propietaris de segones residències que no s’hi han inscrit ni els qui hi viuen, però mantenen la residència oficial al país d’origen.

Tot i ser un dels casos més extrems, el mateix fenomen es reprodueix en una gran part de les comarques costaneres del sud del País Valencià. En aquesta àrea, les persones de fora de l’estat han signat el 51,26% de les compra-vendes formalitzades davant notari entre el juny del 2025 i el maig del 2026.

Els registradors, que comptabilitzen les inscripcions al registre de la propietat, han deixat constància que els compradors de fora de l’estat han estat el 46,4% entre l’abril i el juny del 2026. Tot i no mesurar exactament el mateix, totes dues fonts van en una mateixa direcció: el comprador estranger ja representa aproximadament la meitat de les compra-vendes i, en molts municipis del litoral, és majoritari.

Una frontera entre la costa i l’interior

La concentració més alta és al Baix Segura, una comarca marcada de fa dècades pel turisme residencial i les grans urbanitzacions. Després de Sant Miquel de les Salines, els estrangers representen el 88,3% de les compra-vendes de Rojals, que inclou Ciudad Quesada; el 87,2% de les d’Algorfa; el 82,6% de les de Benijòfar, i el 82,1% de les de Sant Fulgenci, segons les dades del Portal Estatístic del Notariat.

La situació no difereix gaire a les dues grans ciutats de la comarca. A Oriola, els compradors estrangers representen entorn del 79% de les operacions, i a Torrevella, el 78,1%. El mateix patró es reprodueix a les comarques de la Marina: a Teulada i al Poble Nou de Benitatxell, la proporció supera el 80%; a Finestrat arriba al 78,5%; a Calp, al 73,36%, i a Benissa, al 72,96%. També supera el 60% a l’Alfàs del Pi, Altea, Xàbia, Pedreguer i els Poblets.

La principal excepció costanera és Benidorm. Malgrat ser una de les capitals del turisme internacional, els estrangers hi representen aproximadament el 38% de les compra-vendes, per sota de la proporció dels altres municipis esmentats.

Hi ha un canvi radical quan ens allunyem de la costa, fins i tot en les ciutats més dinàmiques o importants. A Alcoi, els estrangers representen entorn del 12% dels compradors; a Ibi, el 13,4%; a Novelda, el 13,5%; a Villena, el 14,3%, i a Elx, el 18,1%. També en canvia el perfil: a la costa predominen els compradors europeus, sovint no residents, vinculats a la segona residència, la jubilació o el turisme residencial; i a l’interior, en canvi, el comprador de fora de l’estat és una persona que s’hi ha establert per motius laborals i que hi adquireix un habitatge habitual.

Hi ha excepcions, com ara la Romana, al Vinalopó Mitjà, on els estrangers representen prop del 65% de les operacions. Això s’explica per urbanitzacions comercialitzades internacionalment de fa anys, sobretot entre neerlandesos i britànics.

Tot plegat també té un impacte en els preus. Les dades del primer semestre del 2026 situen Calp en 4.029 euros per metre quadrat i Benissa en 4.009. Benidorm arriba a 3.699; Altea, a 3.564; Finestrat, a 3.554; Xàbia, a 3.388; Dénia, a 3.384, i Oriola, a 3.117. En canvi, el preu en uns quants municipis de l’interior se situa per sota dels 900 euros per metre quadrat. Aquesta distància ha acabat configurant dos mercats: un de litoral, orientat a la demanda internacional i amb preus difícilment assumibles pels locals, i un altre d’interior, més lligat al comprador resident.

Més de la meitat sense hipoteca

Un tret característic del mercat al sud del País Valencià és l’escàs pes del crèdit hipotecari. Durant el 2025 s’hi van registrar 54.745 compra-vendes d’habitatge i, en canvi, solament es van donar 23.766 hipoteques sobre immobles. És a dir, el 56,6% es van fer sense hipoteca. Això no significa que totes s’hagin pagat de cop, perquè hi pot haver préstecs, però sí que significa que més de la meitat de les operacions no depenen d’una hipoteca inscrita sobre l’habitatge comprat.

No hi ha una estatística que permeti d’afirmar absolutament que totes les compres sense hipoteca són de compradors de fora de l’estat, però sí que es detecta que allà on hi ha més pes dels compradors internacionals hi ha menys dependència del crèdit hipotecari. Això crea una competència desigual per als residents, que necessiten finançar el 70% o el 80% de l’habitatge. Un comprador amb capital propi pot tancar l’operació més de pressa i no depèn d’una taxació bancària ni de les variacions del tipus d’interès.

La diferència també es comprova segons el tipus d’habitatge. D’acord amb les dades notarials del 2025, el preu mitjà dels habitatges adquirits per persones amb nacionalitat espanyola va ser de 143.296 euros. En el cas dels estrangers, va arribar a 224.192 euros. Aquesta diferència indica que compren habitatges diferents: més grans, més ben situats, més nous o més a prop de la costa.

En el segment de luxe, el desequilibri és encara més notable. Un estudi de Berkshire Hathaway HomeServices sobre les operacions que fa a la Costa Blanca atribueix als estrangers el 72% de les compres de luxe. Hi ha més de 5.000 habitatges anunciats per damunt del milió d’euros a la zona i prop de 450 per damunt dels tres milions.

I cal remarcar que, tot i ser un fenomen que s’ha anat gestant de fa temps, la tendència s’ha accelerat ara com mai. Al conjunt de la Costa Blanca, el preu mitjà d’oferta d’un habitatge ha passat de 211.285 euros el 2021 a 309.748 el 2026. Són gairebé 100.000 euros més i un augment del 46,60% en cinc anys. I durant aquest mateix període, el pes registral dels compradors estrangers ha passat del 31,48% al 44,65%. Un canvi de paradigma en solament cinc anys.

El grup més nombrós és el neerlandès, amb un 12,5% de totes les operacions. Els van seguir els britànics, amb un 10,9%; els belgues, amb un 8,8%, i els polonesos, amb un 8,2%.

Les Illes, l’altre gran focus

El fenomen que detectem al sud del País Valencià forma part d’un mateix patró que transforma demogràficament una bona part de la costa del país, tot i que amb intensitats diferents. El segon trimestre del 2026, els estrangers van signar el 32,27% de les compra-vendes registrades a les Illes, i en alguns municipis també superen amb escreix la meitat de les compres.

Al nord-est de Catalunya arribava al 25,48%; al tram meridional del litoral català, al 17,65%, i a l’àrea de Barcelona, malgrat tenir un mercat molt més gran i diversificat, se situava en el 16,49%.

El cas del sud del País Valencià tampoc no es pot comparar amb territoris de l’estat espanyol més proclius al mercat internacional: a les Canàries, el 32,3% de les compra-vendes a Santa Cruz de Tenerife i el 26,6% a Las Palmas són de compradors de fora de l’estat; i a Andalusia representen un 37% a Màlaga i un 21% a Almeria. Aquesta zona valenciana, per tant, és excepcional.

Una transformació social

L’augment del teletreball i les connexions de l’aeroport d’Alacant-Elx han difuminat la frontera entre el turista, el propietari de segona residència i el resident temporal. Una part dels compradors ja no cerquen un apartament per a l’estiu, sinó una casa per a poder passar llargues temporades i continuar treballant.

Així, dels 8,5 milions de turistes internacionals que van arribar al sud del País Valencià el 2025, és a dir, que no hi viuen habitualment, 2,8 milions es van allotjar en segones residències o en habitatges d’amics o familiars. I hi acostumen a fer estades més llargues que no pas els clients dels hotels.

Aquí també entra una qüestió lingüística. Si ja hi ha hagut un retrocés del català aquestes darreres dècades en benefici del castellà, per l’arribada d’immigració principalment castellana, en municipis amb una presència molt elevada de població britànica, neerlandesa o alemanya l’anglès ja ha esdevingut la llengua de relació habitual en molts comerços i serveis. Així, per exemple, trobem que centres escolars públics com ara el CEIP Costa Blanca d’Alacant apliquen programes amb l’anglès com a llengua vehicular en algunes assignatures.

La transformació de la realitat immobiliària també ha tingut fortes conseqüències socials: els preus s’allunyen del poder adquisitiu i dels sous dels locals. Alhora, hi guanyen pes les segones residències, i zones residencials senceres queden vinculades a una població que no hi viu tot l’any. El lloguer tampoc no és una alternativa assequible. Una investigació de la Càtedra de Transformació del Model Econòmic de la Universitat d’Alacant calcula que les llars que paguen un lloguer al País Valencià hi destinen entre el 50% i el 60% de la renda, molt per damunt del 30% emprat com a referència.

Aquesta despesa redueix, alhora, la possibilitat d’estalviar per comprar i, de retruc, origina un procés que comporta, per una banda, que els locals siguin expulsats dels seus pobles, on volen viure i amb una connexió personal, i, per una altra, que augmentin els compradors amb un alt poder adquisitiu que sovint hi fan solament estades.