El 9 d'abril va entrar en vigor la Llei 18/2007 de 28 de desembre, del dret a l'habitatge. Aquesta llei deroga l'anterior del 29 de novembre de 1991, de l'habitatge. Tal com es diu en el seu preàmbul, amb aquesta llei «es vol mostrar un canvi d'enfocament, vol transformar el mercat de l'habitatge de la manera més estructural possible adaptant-se a les noves realitats del mercat».

Segons el mateix preàmbul, amb aquest nou enfocament es pretén impulsar la creació d'un parc específic d'habitatges assequibles, que permeti atendre les necessitats de les rendes baixes i mitjanes, i per altra part, es destina una gran part del text legal a la protecció dels consumidors i usuaris d'habitatges, la qualitat i els requisits exigits als habitatges i les mesures d'intervenció administrativa en els casos d'utilització anòmala.

Els professionals, administradors de finques i els agents de la propietat immobiliària valorem molt positivament, que tinguem un text legal que, en el seu títol IV, reguli les activitats dels professionals vinculats amb l'habitatge. Els respectius col·legis professionals fa molts anys que reivindiquem i reclamem a les administracions de l'Estat i a les autonòmiques que regulin la nostra professió i sobretot que posin fi a aquesta disbauxa de la liberalització total, que ha comportat la proliferació d'innombrables immobiliàries i de suposats professionals, que actuen sense cap mena de preparació ni garantia per al consumidor.

Des del punt de vista del col·lectiu professional que represento, els administradors de finques, la llei del dret a l'habitatge inclou de forma explícita la nostra professió, en l'article 54, on s'estableix que els administradors de finques, per poder exercir llur activitat, han de tenir la capacitació professional requerida, en el benentès que la pertinença al col·legi professional corresponent els habilita per exercir la professió.

L'administrador de finques és el professional que es dedica a prestar els serveis d'administració i assessorament als propietaris de béns immobles i a les comunitats de propietaris. Cal recordar que per obtenir el títol d'administrador de finques s'ha de disposar d'una titulació universitària i que el Col·legi d'Administradors obliga tots els seus col·legiats a dipositar una fiança al col·legi, i tots els seus membres estan coberts per una garantia de caució i una assegurança de responsabilitat civil que cobreix els possibles danys i responsabilitats en l'exercici professional.

El col·legi també és qui es preocupa i vetlla perquè tots els seus membres col·legiats actuïn amb la màxima eficàcia, diligència, responsabilitat i independència professional, respectant sempre la legalitat vigent i els codis ètics professionals.

La llei regula de forma molt més detallada les condicions i requisits per poder exercir l'activitat d'agent immobiliari, que és el professional que es dedica a prestar els serveis d'intermediació, assessorament i gestió en transaccions immobiliàries (compravenda, lloguer, permuta...). Per poder exercir l'activitat d'agent immobiliari s'exigeix:

-Disposar d'un establiment obert al públic.

-Estar en possessió de la capacitació professional que se'ls exigeixi legalment.

-Constituir i mantenir una garantia que els permeti respondre de les quantitats que rebin en l'exercici de llur activitat mediadora.

-Constituir i mantenir una pòlissa de responsabilitat civil.

-Abans d'iniciar l'oferta d'un immoble, s'ha de subscriure amb el seu propietari un nota d'encàrrec que habiliti l'agent immobiliari per fer-ne l'oferta i publicitat, per percebre quantitats o per formalitzar amb tercers qualsevol precontracte o contracte.

Es preveu la creació d'uns registres d'homologació dels agents vinculats amb l'habitatge, que es desenvoluparà mitjançant un reglament. Els titulars dels registres disposaran d'un distintiu i un número d'identificació que haurà de ser col·locat en lloc visible per al públic, en el paper comercial i en la publicitat dels agents.

Per això és molt important la recomanació que totes les persones interessades a rebre informació o assessorar-se sobre algun tipus de servei immobiliari, s'adrecin a un administrador de finques o a un agent immobiliari, que sigui un professional reconegut i amb la formació requerida per la llei.

S'estableixen uns requisits obligatoris sobre les dades que han de constar en la publicitat d'habitatges, i sobre la informació i documentació que s'ha de lliurar al consumidor en qualsevol oferta o contracte de venda o de lloguer d'habitatges.

En tot allò que afecta l'obligatorietat de lliurar la cèdula d'habitabilitat, que preveu la llei per a qualsevol transmissió, per venda, lloguer o cessió d'ús, considerem que és molt important i necessari que la Generalitat doni compliment a la disposició addicional desena de la llei, que estableix que en el termini de tres mesos de publicació de la llei (es va publicar el dia 9 de gener del 2008), s'havia de d'actualitzar i adaptar el decret de condicions d'habitabilitat pel que fa a criteris de qualitat i continguts de la cèdula d'habitabilitat.

Això és important, perquè molts habitatges antics, que fa molts anys que estan ocupats, no podran donar compliment a les actuals condicions d'habitabilitat (moltes vegades per motius que no afecten especialment la seva habitabilitat, com és el cas de manca d'alçada del sostre, o superfície mínima insuficient de les estances...). Aquest possible incompliment, segons la redacció de la llei, els aboca a ser considerats infrahabitatge, el que significa que, a més del fet que tots aquests habitatges antics no es podran ocupar, als seus propietaris se'ls pot aplicar una sanció de 900.000 euros, al considerar-se una infracció molt greu.

Finalment, també cal esmentar, com he dit al principi, que la finalitat principal d'aquesta llei, conjuntament amb totes les mesures i accions previstes en el Pacte Nacional per a l'Habitatge, és la creació i increment de l'oferta d'habitatges assequibles de lloguer i de venda, amb la fita que en un termini de vint anys, el 15% dels habitatges principals siguin destinats a polítiques socials. Algunes de les actuacions previstes són positives, com és el cas de l'aval de la Generalitat per garantir el cobrament dels lloguers (tot i que és sorprenent que s'hagi publicat el decret, quan encara no se sap quan podrà entrar en vigor, al no haver-se convocat el concurs públic de l'assegurança que ha de donar cobertura a aquestes compensacions). Altres mesures previstes en la llei del dret a l'habitatge són discutibles. Segurament s'ha volgut incidir de forma tan activa en el mercat de l'habitatge que, en lloc de buscar polítiques concertades, que facilitin la seguretat i ajudes amb els propietaris i agents privats, s'ha optat per la via de la sanció, de l'expropiació; en definitiva, ha esdevingut una norma legal excessivament intervencionista.

Alguns exemples o aspectes de la llei que, segons el meu criteri, obeeixen a un plantejament equivocat, que provoca una incertesa i preocupació als propietaris de béns immobles serien: la desocupació d'un habitatge, sense causa justificada durant un període superior a dos anys, comporta la seva qualificació com a utilització o situació anòmala, i a més l'administració pot expropiar temporalment l'usdefruit de l'habitatge per un període no superior a cinc anys, per llogar-lo a tercers; els municipis poden delimitar àrees en què es puguin exercir els drets de tempteig i retracte en favor de l'administració pública sobre edificis plurifamiliars sencers o habitatges concrets en una determinada àrea.