03.05.2021 - 19:50
“Som conscients que hi ha un problema social sobre l’habitatge que afecta moltes famílies, però no ens cansarem de dir que la solució no són les mesures que s’apliquen, sinó impulsar la construcció d’habitatge social. Una acció que haurien de fer les administracions, l’havien d’haver feta fa molts anys, i no s’ha fet. Tampoc no s’ha aconseguit mitjançant la col·laboració público-privada, a diferència de tants i tants països del nostre entorn. Hi ha el sòl, hi ha els diners… com pot ser que no ens en sortim?” Ve’t aquí una pregunta ben difícil de respondre; la fa Immaculada Amat, presidenta d’Amat Immobiliaris, molt crítica amb l’actuació de les administracions.
I, mentrestant, el problema es va engrandint de dia en dia. “No avancem, però continuem legislant i legislant mesures que tenen efectes contraris. S’obliga a limitar els lloguers amb l’aplicació de l’índex, tot i que els preus de mercat són més baixos que l’índex mateix. Tot aquest cúmul de normatives i pressió treu pisos del mercat de lloguer i els porta a la venda, especialment a Barcelona; foragita als petits inversors tradicionals de pisos. Paral·lelament, creixen els pisos en oferta amb figures arrendatàries que avui no tenen cap legalitat, com ara els contractes d’onze mesos, els ficticis per temporada…” I acaba amb una frase molt dura, però que malauradament moltes vegades és certa, més enllà del segment de mercat a què es refereix: “Com sempre, castiguem els propietaris que ho fan bé i ens girem d’esquena als que ho fan malament.”
Em sembla un bon resum de la situació global d’un mercat viu, però molt sacsejat per les intervencions poc encertades de les autoritats, que encara un 2021 amb incerteses, com ha deixat ben clar aquest matí Guifré Homedes, director general de la immobiliària, a la presentació del seu informe anual del mercat català, si bé molt centrat en Barcelona i la rodalia. Un dels aspectes previs a tenir en compte és que fer comparacions amb dades del 2020 és molt complicat i ens podria dur a conclusions errònies. L’activitat ha estat totalment condicionada per les restriccions, els ERTO… Per exemple, el director d’Amat ha volgut deixar molt clar que el mercat de venda s’ha restringit a nou mesos i el de lloguer a poc més de vuit, i que les dades oficials a Catalunya indiquen una baixada del 19,7% en les operacions el 2020.
Una cosa m’ha deixat molt clara Homedes: en aquests moments hi ha més demanda que no pas oferta en el mercat de compra-venda. La baixada de l’oferta l’argumenta a partir de dues classes de venedors. Per una banda, aquells que no necessiten els diners i posen un preu, per sota del qual no pensen fer res. “Aquest venedor ha pràcticament desaparegut del mercat, perquè hi ha intuït una situació baixista”, em diu. Per una altra, hi ha el qui ha de vendre per necessitat. “Esperàvem que aquest tipus de venedor aparegués, però no ha aparegut, a diferència de la crisi anterior, probablement perquè les seves necessitats no són prou fortes. Potser perquè ajuts com els ERTO l’han ajudat a no trobar-se obligat a recórrer a la venda. En aquest segment, tenim davant una situació indefinida”, afegeix.
Del mateix parer és Xavier Perramon, director comercial de Finques Perramon, per a qui avui som en un mercat molt clar de compradors. Li pregunto per què. “Molt simple, els tipus de les hipoteques són molt baixos, cosa que abarateix la compra a llarg termini; a més, els venedors no tenen les coses gaire clares amb vista al futur i estan disposats a rebaixar el preu inicial, mentre els preus continuen estabilitzats. Jo diria que el comprador avui està molt ben informat de la situació i de què vol pagar”, em comenta. I afegeix: “El mercat és viu, però ara pesen més les característiques del pis. La pandèmia ha fet variar molt les preferències dels compradors. Avui, un entresol o un principal gairebé no tenen mercat, la gent no els vol ni anar a visitar.”
Tots dos tenen clar que hi ha una preferència evident per sortir de la ciutat, en cerca de terrasses, jardins i espais lluminosos, que són les característiques d’habitatge més cobejades. I un fet que no ha de passar per alt: els compradors són cent per cent locals, mentre els internacionals es mantenen a l’expectativa.
Quant als preus del lloguer, és evident que hi ha un fet determinant que és l’aprovació del decret de regulació de rendes del 23 de setembre passat. De fet, les rendes ja baixaven abans de la publicació del decret. De moment, és prematur de calibrar els efectes que ha tingut sobre el mercat real, però Homedes apunta que els preus no arriben al màxim de la regulació i que el decret ha frenat la baixada de rendes, perquè tots els propietaris van al màxim que permet la regulació. “S’ha forçat una eina que funcionava bé, amb resultats inconsistents. Ha estat una regulació feta d’esquena als professionals amb molts buits legals, massa interpretacions i canvis sobre la marxa…”, diu. Perramon afegeix que el decret ha igualat els preus, de manera que els pisos en molt bon estat es col·loquen ràpidament, mentre que la gent passa de llarg dels mal conservats, cosa que obliga el propietari a abaratir-los o a fer-hi reformes. “A més, penso que acabaran anul·lant el decret”, em diu.
